重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（12）

简答题

1．我国房地产管理制度最基本的改革措施有。

答：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。

2．我国房地产法的基本原则。

答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发利用原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。

3．如何处理国有土地所有权的关系？

答：国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。  集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下是 规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。

4．哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？

答：①经国务院有关主管部门或者县级以上是地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。  根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。

5．简述乡镇企业建设用地的管理。

答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。  乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上是地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让。

6．土地使用权的特征。

答：①权利的派生性；②客体的有限性；③目的的特殊性；④取得的法定性；⑤使用的期限性。

7．简述建筑物区分所有权的特征。

答：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。

9．什么是房地产开发企业及其种类？

答：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。  种类主要有三种：①专营企业  ②兼营企业  ③项目公司

10．简述房地产开发企业的行业管理。

答：①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。

11．房屋拆迁补偿的原则及拆迁补偿的方式：

答：房屋拆迁补偿必须坚持统一作价等价交换、区别对待和按质论价的原则。   房屋拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合；。

 12．房屋预售应当符合的条件。

答：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上是，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。

13．业主大会的权利。

答：①选举、更换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。

14．外商投资企业用地取得方式。

答：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。

15． 房地产相邻近权的特征。

答：房地产相邻近权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上是相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。  它的特征：①房地产相邻近权的主体是两个或两个以上是的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益；④内容是相邻之间的权利义务。

16．房屋租赁的禁止条件：

答：《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定杳、封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押、未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保卫生等主管部门有关规定的；⑨其他情形。

17．土地使用权出让与转让的区别：要回答土地使用权出让、土地使用权转让的概念

答：区别：①主体不同，出让的主体是国家，而转让的主体是土地使用者；②土地使用权出让与转让的年限不同、出让年限不同、用途使用年限不同、如居住用地70年，工业用地50年等；转让年限是土地使用权不得超过剩余年限；③目的不同，出让是实现土地的使用价值，而转让是获得收益。

18．土地使用权出让的法律特征。要回答土地使用权出让的概念

答：㈠土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；

㈡法律特征：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性，土地使用权出让的最高年限规定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

19．征地费用由哪几部分构成？

答：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。

20. 土地使用权转让的方式：

答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。方式有买卖、赠与和交换三种。

21、简述土地使用权出让的方式：

答：指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。方式有协议出让，招标，拍卖三种。

22.房地产开发的特征：

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。①涉及面广②工程项目多③投资量大④建设周期长