重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（13）

论述题

1．论述在规范和发展房地产市场的过程中存在的主要问题。

答：在规划和发展房地产市场的过程中，我国通过深化改革的实践，制定和健全了房地产市场的相关法律、法规，但其中也存在不少问题，第一，某些地主违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。第二，某些地主进行了不少盲目的重复建设，房地产开发投资结构不尽合理，沿海部分地区的“房地产热”、“开发区热”导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。第三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下，许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。第四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端，此外，还存在其他一些具体问题。各种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它将难成气候，我们应当依法整顿和规范各类房地产市场，促进房地产业的健康发展，只有通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地，形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设，促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，才能防止国家收益流失。

2．论述我国房地产法的基本原则。

答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。 ②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。  ③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。  ④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。    ⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。   ⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。

3．论述房地产开发应注意的事项。

答：第一，总体效益开发。房地产开发必须严格执行城市规范，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行全面规范、合理布局、综合开发、配套建设。应着重分析两个方面的要求：一是严格执行城市规范，二是坚持经济、社会、环境效益相统一。第二，严格按用途、期限开发。房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的用途和动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下是 的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第三，设计、施工规范。开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产项目具有使用期限长、投资量大等特点。如不按标准和规范进行设计和施工，将造成严重的质量问题。第四，居民住宅优惠开发。居民住宅是房地产开发的主导产品，国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业建设居民住宅。

4．论述允许房地产转让的条件。

答：我国法律规定，房地产转让应具备的条件有：第一，以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上是，属于成片开发土地的，依照规范对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第二，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者是仅缴纳补偿、安置等费用后而取得的，因此，原则上不允许进入房地产市场，但按照我国的法律、法规规定，符合一定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押。 ①土地使用者为企业、公司、其他经济组织个人②领有国有土地使用证③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明④向当地市县人民政府补交土地出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

5．论述加强物业管理立法、完善物业管理体制的现实意义。

答：随着经济体制改革的深入和市场经济的发展，房地产市场的日益壮大，为适应市场经济规律管理体制的逐步形成，我国加强了对物业管理体制的立法。其现实意义有：第一，有利于现代物业管理对传统房屋管理的挑战。随着住房的商品化进程，各地通过房改纷纷出售公有住房，住房供应也从福利分房向货币补贴转变，福利房将成为历史名词逐步消失，即使是过渡时期的公有住房，也将实行市场租金，走向完全市场化。第二，改变传统的物业管理模式，实行物业服务的市场化；第三，有利于政府对物业管理市场的监督、管理。①加强房地产立法；②有利于提高业主的民主管理意识；③理顺政府的物业管理体制意识，实行物业规口管理；第四，有利于物业管理公司的规模效益和科学管理，通过对物业管理规模化，加入物业管理竞争机制，提高物业管理水平和服务质量。

3、简述我国房地产法的基本原则：

答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。

5．简述乡镇企业建设用地的管理。

答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。  乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上是地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让，单位必须作出补偿。

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19、简述房地产法的基本原则

答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则；

25. 简述土地使用权转让的方式：

答：买卖、赠与和交换3种；