重庆自考经济法学专业：00169房地产法理论知识复习资料（6）

六、建设用地制度

（一）建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。分类：

按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；

按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；

按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。

（二）国家建设用地使用权的取得：

什么叫国家建设用地?其来源是什么?

答：国家建设用地是指国家建设项目所需要占用

或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础设施等一切建设工程所需用地。

国家建设用地的来源：国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：(1)将农村集体所有的土地征用为国有；(2)国家依法收回国有建设土地使用权；(3)国有荒山、荒地，即将国有未利用土地改为建设用地。申请使用国有建设用地，包括国家所有的土地和国家征用属于农民集体所有的土地。

2、农用地转用审批：

（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；

（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进

行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；

（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批：

（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。

（三）国家建设征用土地

1、简述国家建设征用土地的法律特征。

答：国家建设征用土地，是国家动用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。因此，国家征用集体土地，无需事先取得集体土地所有权人的同意。它具有以下是 法律特征：

(1)征地理由的合法性

(2)征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。

(3)征地行为的行政性。国家建设征用土地，是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的，被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。

(4)征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。

2、征用土地的审批权：征用下列土地的，由国务院批准：

（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

3、征用土地的补偿安置：

贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则”。征地费用一般由以下是 几部分构成：

征地费用由哪些部分构成?

答：(1)土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6～10倍。征用其他土地的土地补偿费，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的标准规定。

(2)安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费

(3)青苗补偿费。青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

(4)地上附着物补偿费。地上附着物是指依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等。附着物的补偿标准，也由省、自治区、直辖市规定。

(5)新菜地开发建设基金。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金，用于新菜地的开发建设。

(6)土地复垦费或耕地开垦费。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，应当缴纳土地复垦费。国务院可根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

（四）临时用地的管理：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上是人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的期限一般不超过2年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。

（五）乡（镇）建设用地：

1、乡（镇）建设用地的对象和范围：是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。

2、乡（镇）企业建设用地的管理：乡（镇）企业用地的审批权，在县级以上是地方人民政府。

3、村民宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的范围。宅基地的使用，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

4、集体土地使用权的转让及抵押问题：农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而导致土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制。

集体土地使用权也可以设立抵押。可以抵押的集体土地使用权，既包括乡镇企业建筑物所占有的集体土地使用权，也包括乡镇企业在抵押自己的建筑物时，该建筑物占有范围内的集体土地使用权。集体荒地抵押的前提是土地使用权已经进行登记，已经实行了承包经营，同时经发包方同意。乡镇企业集体土地使用权的抵押仅限于建筑物涉及所占用的集体土地。