重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（11）

名词解释

1．房地产市场——是指国在土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。

2．房地产关系——指人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

3．国有土地使用权出让——指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4．土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。

5．土地使用权的划拨——是指县级以上是人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

7．土地复垦——是指对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

9．土地使用权——是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。

13．成片开发——是指范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。

14．房地产开发企业——是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

15．房屋拆迁——是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。

17．房屋预售——即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。

18．房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

21．房屋租赁——是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

24．契税——是指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。

25.房屋出典——指承租人支付典价、占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。

六、案例分析题

1、某市大西北化工厂为扩大生产规模，拟投资5000万元建一个分厂，向该市人民政府申请用地40亩（以出让方式取得土地使用权），经市人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地40亩（其中基本农田10亩）。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由A村向工厂出让土地40亩，土地使用权出让金2000万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为60年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。请根据上述用地合同，回答下列问题：

（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？

（2）市人民政府批准该化工厂用地60年是否合法？为什么？

（3）按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权？

答：（1）该土地使用权出让合同无效。因为，按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先依法征收为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理部门。本案中，A村直接向化工厂出让土地使用权是违法的，所以是无效的。

（2）市人民政府批准该化工厂用地60年是不合法的，因为，按照我国有关法律规定，工业用地最高年限为50年。

（3）该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：首先由国务院办理农用地转用审批手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让，化工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，取得土地使用权。

江河市第二中学位于该市商业繁华地段。学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分基地和部分操场用地，修建了一栋占地近1亩的5层商业大楼，全部用于出租经商。

问题：（1）本案中，该市第二中学的行为是否合法？为什么？（2）对该市第二中学的行为，应该如何进行处理？

答：（1）在本案中，该市第二中学的行为不合法。理由是：第一，未经批准，非法改变土地用途和非法出租。按照法律规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上是人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。该市第二中学将原教学楼的部分土基和部分操场用地用做修建商业大楼，并且用于出租经商，属于非法改变土地用途和非法出租的行为。第二，划拨的土地使用权在改变用途时，应当依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金。（2）对该市第二中学的行为，处理方法是：第一，依照法定程序签订土地使用权出让合同，补办变更土地使用权手续。第二，用租金、抵押所获得的收益抵交或用其他收益缴纳土地使用权出让金。第三，没收该中学的非法所得，并处以罚款。

3、江河市政府讨论决定在本市云潭乡大王村兴建一个建材工业区，市委常委、副市长联席会议在听取有关汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定审批的情况下，市城建办主持建材工业建设办公室与大王村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室批准大王村建材工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿费用3000万元。

问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法？为什么？（2）你认为本案应如何处理？

答：（1）市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的或者其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征地应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，大王村建材工业加工区办公室征用土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。

（2）对于市政府的越权行为,按照法律规定,其批准文件无效；对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的,以非法占有土地论处。