重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（10）

原告：刘某        被告：县房产管理局

个体户刘某自2000年5月至2005年3月在未签订书面租赁协议的情况下，一直租赁县房产管理局的房屋开饭店，2005年4月，房管局以房屋改建为由让刘某搬出，并承诺开发后由刘某优先承租，后房管局未对房屋改建并在未通知刘某的情况下，2005年6月将房屋卖给了王某，刘某得知情况后，向房管局要求同等条件下优先购买，双方因此发生纠纷，刘某诉至法院，

问题：刘某是否享有优先购买权。

答：刘某不享有优先购买权。

按照《城市房地产管理法》的有关规定：房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同。约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。由此可以看出，签订书面房屋租赁合同并向房产管理部门登记备案，是房屋租赁双方必须要履行的法律手续。本案中，刘某长期租赁房管局的房屋，双方已形成房屋租赁关系，可是双方并未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续，因此双方的租赁关系不具有法律效力，在这种情况下，刘某自然不能享有法律规定的“优先购买权”。

原告：刘某      被告：王某      案由：房屋买卖纠纷

2005年原告刘某经朋友介绍，决定将坐落于江河市的一幢私有房屋卖给王某。 5月 5日 ，在中间人张某、李某在场的情况下，刘某与王某签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为8万元，王某当天即向刘某交付了5万元，在王某未交齐房款时，刘某即表示反悔，曾拒收王所欠的房款，但在后来，经中间人说合，刘某又接受了王交给他的3万元房款， 5月 17日 ，在王某要求刘某办理房产转移手续时，刘以卖房时未通知四邻，四邻已向他提出意见为由，正式通知王房子不卖了。王认为双方已签订了协议，且按协议约定交付了房款，房屋产权就是自己的。 2005年 6月 10日 ，王某强行搬入了该房， 2005年 7月 2日 ，刘某向法院提起诉讼，要求判令房屋买卖无效，王某搬出该房。在诉讼期间，王将房屋进行了整修。

问题：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为是否有效？为什么？（2）本案应如何处理？

答：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为无效。根据我国法律的规定，房屋买卖必须办理产权转移变更手续，在本案中，刘某虽与王某签订了房屋买卖协议并收取了房款，但未办理产权过户手续，也未将房屋交给王某使用，故双方的房屋买卖行为无效。

（2）应判令双方的房屋买卖行为无效，王某退出强占的房屋。

原告：刘某      被告：王某

2004 年8月20日 ，王某向刘某借款45000元，双方签订了借款抵押协议并办理了登记，约定于 2005年 4月 20日 还本付息，王某以其所有的一幢二层楼房作为借款抵押物。借款期满后，刘某多次向王某催还借款，王某始终借口推脱不还。 2005年 7月 21日 ，王某又将上述抵押房屋连同附属物品以42000元的价格变卖给了张某，并办理了房屋产权转移手续。刘某得知情况后即向法院起诉，要求判令王某与张某之间的房屋买卖关系无效。

问题：（1）刘某与王某之间的借款抵押协议是否有效？（2）王某与张某之间的房屋买卖行为是否有效？（3）本案应如何处理？

答：（1）王某与刘某之间的借款抵押协议是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，形式要件也符合法律规定，故借款抵押合同有效。

（2）根据我国担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在本案中，王某未依法转让抵押物，故其与张某之间的房屋买卖行为无效。

（3）应判令王某与张某之间的房屋买卖行为无效，刘某可就抵押物优先受偿。

江河市人民政府把经国家有关部门批准的红苗住宅示范小区列为重点建设项目。实施该项目需要征收红苗村集体土地250多亩。村民刘某承包的4.2亩责任田（从事花木栽培）也属于被征收的范围。为保证征用工作顺利进行，该市各级部门组成项目征地办公室，组织实施征地工作。被征地的大部分村民协助征地，腾出了被征用土地，而刘某迟迟不退还承包的土地，理由是征地办公室给与的征地补偿没有达到其要求。问题：

（1）本案中，刘某的土地承包权是否应受到保护，为什么？

（2）征地办对刘某的土地承包权的保护，可以采取哪些补偿办法？

（3）刘某如对补偿措施不服，可以采取哪些法律救济措施？

答：（1）按照法律规定，农民的土地承包权受法律保护。所以，本案中，刘某的土地承包权应该受到保护。但是，在国家建设征用土地时，被征用者应当从全局利益考虑。

（2）征地办对刘某土地承包权的保护，可以采取以下是 措施：一是由村委会另外划拨一块集体土地作花木移接用。二是对花木合理评价后进行适当补偿。

（3）对补偿标准如有争议，刘某可以提请县级以上是地方人民政府协调解决，协调不成，由批准征用土地的人民政府裁决；刘某也可以直接向人民法院提起诉讼。

某市某房地产公司准备在老城区里兴建商品房，需要拆迁位于中山三路芳草园的一片旧房。甲是拆迁地段的住户之一，芳草园13号之一、之二两套住房都是他名下所有的物业。13号之一是自住，之二出租给乙居住。拆迁协议约定：采取产权调换的补偿方式，商品房建成后住户回迁；过渡期限从 2004年 7月 1日 到 2005年 3月 31日 。在搬迁过渡方式方面，甲自行安排住处，乙则由房地产公司提供周转房。此外，房地产公司还与被拆迁人就补偿金额、安置面积、违约责任等内容达成协议。后由于房地产公司方面的原因，商品房直到2006年才落成，被拆迁人的回迁时间为 2006年 5月 10日 。

请回答：（1）房地产公司应如何与甲、乙就芳草园13之一、之二的两套拆迁房屋签订拆迁协议和拆迁安置补偿？

（2）如房地产公司与被拆迁人在签订拆迁协议时就补偿金额、房屋面积、安置问题等经协商达不成协议的话，应如何解决？

（3）自2004年7月1日至2006年5月10日期间，甲、乙可获得的拆迁安置费有哪些？

答：（1）甲既是13号之一的所有人，又是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议；甲是13号之二的所有人，乙是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议，与乙签订安置协议。

（2）当拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起15日内向人民法院起诉。

（3）甲可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、临时安置补助费（从2004年7月1日到2005年3月31日）、增加的临时安置补助费（从2005年4月1日到2006年5月10日）。乙可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、适当的临时安置补助费（从2005年4月1日到2006年5月10日）。

李某是A市人，现在该市一家外商投资企业工作。 2005年12月，李某与该市星星房地产公司签订了一份《房屋买卖协议》，首期已付款30%。现在，其打算向银行贷款买房。请问：（1）李某向银行贷款还须具备什么条件？（2）如果李某用所买房屋作抵押，则其应对抵押物负哪些义务？

答：（1）李某还须具备的条件是：第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；第二，有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位和个人作为保证人。第三，贷款人规定的其他条件。

（2）如果李某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管，并且富有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。

大明公司将经营用房转让给旺达公司，转让价100万元，法定扣除项目共计40万元；将一处仓库赠送给广发公司；出租部分临街用房获取租金6万元。

问题：（1）大明公司将一处仓库赠送给广发公司的行为是否应缴税，如果缴税，应缴什么税？（2）大明公司应缴的房产税是多少？

答：（1）应该缴纳契税；

（2）大明公司应缴的房产税＝60000×12%＝7200（元）

某国家重点大学王教授（享有住房补贴）在2005年10月与A房地产开发公司订立了购买住房的合同，合同约定住房价款为50万元，王教授在2006年2月已进行首付5万元，并向B银行申请个人住房贷款30万元。王教授与B银行签订了书面抵押合同，王教授以所购自用住房价值的百分之八十用于抵押，B银行向王教授发放了贷款。但在抵押期间，王教授为了解决经济上的临时困难，在未通知B银行的情况下又将所购自用住房抵押给个体户张某。请问：（1）依据《个人住房贷款管理办法》，本案中的王教授是否符合借款人的条件？为什么？（2）案例中的抵押行为是否符合法定程序？为什么？

答：（1）王教授不符合借款人条件。因为依据《个人住房贷款管理办法》，享有购房补贴的以个人承担部分的百分之三十作为购房的首期付款，案例中，王教授个人承担的部分是20 万元，那么，王教授应首付6万元才符合条件。

（2）不符合。以下是 几点均违反了相关法律规定。A、以房产作抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托借款人办理有关保险手续，案例中双方均没有办理保险手续。B、借款人以所购自用住房抵押的，必须将住房价值全额用于抵押，案例中王教授仅以住房价值的百分之八十用于抵押，不符合法律规定。C、以房地产抵押的，签订抵押合同之后，还须到规定的管理部门办理抵押登记手续，本案当事人未办理登记手续。D、抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。