重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（8）

5．试论土地用途管制制度

答：土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样的一种制度。与过去的用地审批制度的主要区别在于，按照土地用途管制制度，应当主动依据土地利用规划划定土地用途，并依法规范土地利用行为，划分土地管理权限，控制土地用途变更。此外，土地用途管制制度采用规划公示的办法，向社会公众告示土地用途分区和用途限制，因而有利于书会公众对土地的利用和管理实施监督。

土地用途管制制度的内容：（一）土地用途管制的依据：作为实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。该总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间撒谎能够所作的总体安排和布局。1、土地利用总体规划的编制原则。各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的编制原则：一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地想户平衡。2、土地利用总体规划对土地用途的分类。土地管理法将土地分为农用地、建设地和未利用地三类。3、土地利用总体规划的审批程序。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上是的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。4、土地利用总体规划的任务：在确保耕地总量动态平衡的前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。5、土地利用总体规划的修改：必须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的用途。（二）农用地转为建设用地的批准权限。根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且严格要求限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。（三）集中征地审批权。根据宪法和有关法律的规定，征地权属于国家。《土地管理法》针对以往征地权过分分散带来的弊病，适应土地用途管制的要求，适当集中了征地审批权，这是一项重大的制度改革。（四）完善土地登记制度。土地登记是在指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。（五）健全土地监督审查制度，强化土地法律责任。实行土地用途管制制度，要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

七、案例分析题

1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。请问：

1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？答：合同无效。该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法？为什么？答：不合法，因为根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。

3）依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当先由县政府将A村土地征用为国有土地，转为建设用地，该工厂通过与县人民政府以出让方式取得土地使用权

答：①.该土地使用权出让合同无效.因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让.土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的A村直接出让土地使用权是违法的,所以是无效的.
②县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让让暂行条例》规定,工业用地最高年限为50年.
.③该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。

2．2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：

1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。

2）王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？答:无效。理由：因为张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该合同无效。抵押合同中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记。抵押合同自合同登记之日起生效。

3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。

4）张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上是的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。