重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（9）

3．案由：1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。请问：

1)两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？答；转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下是 条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上是；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上是两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。

2)土地管理局的行政处罚是否合法？

答；合法，土地管理局根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定，是合法的。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上是任命政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

3)若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？

答；1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。

4．案由：某酒店与某市公园管理处签订租赁合同，双方商定由酒店承租公园内的长春轩饭店，并投资改建为酒店的分店，长春轩饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。然后酒店向市规划局申请改建长春轩饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。市规划局根据市园林局的申请，核准将饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为5000平方米。改建期间，酒店在原长春轩饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，加建一幢三层面积为900平方米的附属用房一幢四层面积为1000平方米的酒楼雅座。市规划局发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划的有关规定，违反了城市规划，遂做出处罚决定；没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。试问：

1）本案中，谁是申请改建的合法主体？为什么？答：申请改建的合法主体是市园林局。因为该饭店的土地使用权属于市园林局，市园林局是土地使用人，

2）A酒店加建的附属用房是否合法，为什么？答：不合法。违反了规划许可，加建的附属用房未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件，属于违章建筑。

3）规划部门的行政处罚是否合法，为什么？答：合法。在本案中,园林局和酒店在进行改建工程时,未经规划部门批准,擅自扩大建设规模,侵占公园绿地,属于违反《城市规划法》的行为.根据城市规划法的规定,在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上是人民政府规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,构筑物或其他设施.可见,规划部门对园林局违法事实的认定准确,处罚有法律依据。

4）园林局如果对复议决定不服，能否提起诉讼？答：可以。园林局根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定可以提起行政复议或者行政诉讼。

 5. 案例；基本农田保护方面的法律责任。P285

答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上是所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上是地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下是 罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上是人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上是、2倍以下是 的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

案例6分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。

答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作（P211）3、业主委员会对物业服务企业的监督权。（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。

案例7；某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司交纳1000元租金。由于小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管理委员会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。

物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？

答：物业管理公司的做法及答复均不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的电梯分隔出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。

业主是否有权向法院起诉？为什么？

答：有权起诉！因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。

本案如何处理？

答：法院应依法判决支持原告的诉讼请求。责令该物业管理公司停止非法行为，取消小吃部。