重庆自考经济法学专业：00169房地产法考前复习资料（7）

12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。

答：一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。三、统一管理原则：主要表现在：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。

13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。

答：（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。1。对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资2。国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。3。国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则

14．简述契税的征税对象。

答：征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。                   

 15．简述个人住房贷款的条件。

答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下是 条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。

16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？

答：依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。（2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。

17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪些必要的限制？

答：（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。

18．简述我国房地产法的基本原则。

答：1、土地共有原则2、土地有偿使用原则3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则5、城镇住房商品化原则6、宏观调控与市场调节相结合的原则

19．简述城镇住房制度改革的基本内容。  

答：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

20．简述建筑物区分所有权的法律特征。

答：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。

21．土地增值税法定扣除项目有哪些？

答：1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。