2021年重庆自考04154采购项目管理复习资料（5）

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        第七章市场比较法

        第一节市场比较法概述

        一、市场比较法的定义

        1、别称：买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。

        2、定义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。

        3、比准价格：由市场比较法估价得到的价格。

        二、类似房地产

        1、含义：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。

        2、同一供需圈：指在这一范围内的房地产具有替代性。

        3、类似土地：指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。

        三、市场比较法的基本思想

        1、理论依据：经济学中的替代原理。

        2、替代原理：在一个完全竞争地市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促进商品的价格趋于一致。

        3、特别强调：在运用市场比较法的过程中，用作参照的房地产交易案例必须是类似房地产；对于个别案例，有时还必须进行修正。

        四、市场比较法的适用范围

        1、适用范围：在同一地区市场或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

        2、不（难）适用范围（了解）：

        1）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生过房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区；

        2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。

        3）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

        4）风景名胜区土地；

        5）图书馆、体育馆、学校。

        五、市场比较法的限制条件

        1、时间性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一时段。所以，选取的交易案例必须是近期发生的。

        2、可替代性：所选交易案例必须与待估房地产具有相似性。

        3、非单一性：根据统计学原理，所选交易案例应越多越好。

        4、正常性：交易必须是正常交易。对于不正常交易（如破产拍卖、协议出让等）不适用比较法。

        5、可修正性：交易资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。

        6、合法性：有两方面的含义，第一，所选取的交易安全必须是在法律允许范围之内的，否则，在交易价格上会有很大差异（如违章建筑）；第二，交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似。

        第二节市场比较法评估的程序

        一般程序如下

        一、交易实例的收集

        1、内容：坐落、规划用途限制、交易价格、交易时间、土地条件、建筑物状况、区域因素、个别因素、交易方式及付款方式、基准地价等。

        2、原则：注意查证各项内容的真实性和交易细节，如无瞒价、是否急售等；标注于地图上，并建立交易实例信息系统，以方便查询。

        二、可比交易案例确定

        1、过程：在进行一宗房地产价格评估时，需要针对待估房地产的特点，从已收集的交易实例中选择符合一定条件的实例供比较参考。

        2、要求

        1）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区；

        2）比较实例与待评估房地产的种类要相同；

        3）比较实例与待评估房地产的用途相同；

        4）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同；

        5）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同；

        6）与待估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正；

        7）交易实例为正常交易或可修正为下常交易。

        三、因素修正

        1、内容：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正。

        四、房地产价格的确定

        1、结果：经过各种因素的修正，可以得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格。

        2、价格确定方法：简单算术平均法；加权算术平均数法；众数法；中位数法；混合法。

        例如：有5个案例修正后的价格分别为：730，780，800，800，820，分别用上述方法确定的房地产的价格为？

        第三节交易实例的搜集

        交易实例应搜集的内容

        1、成交价格；

        2、成交日期；

        3、付款方式

        4、交易实例在交易时的状态，如坐落位置、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境条件；

        5、交易双方的情况及交易目的。

        第五节市场比较法计算公式

        一、市场比较法的计算过程

        1、描述过程：通过对一系列因素修正，得到待估房地产在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。

        个别因素中的容积率和土地使用年期，由于影响力较大，情况特殊，有时也拿出来单独进行修正。

        2、基本公式

        第五节市场比较法计算公式

        一、市场比较法的计算过程

        3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较；

        计算公式：

        一、市场比较法的计算过程

        3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较；

        计算公式：

        一、市场比较法的计算过程

        4、间接比较法计算公式：首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格；

        计算公式：

        其中：

        D和E的含义为以标准房地产的区域因素和个别因素条件为基准100而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。

        一、市场比较法的计算过程

        5、扩展公式：如果容积率因素、土地使用年限单独修正，则计算公式为：

        补充：组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。

        第六节市场比较法的因素修正

        一、交易情况修正

        1、房地产交易中的特殊情况：

        2、计算公式

        注：公式中以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于100.

        二、交易日期修正

        1、定义：将可比实例的交易价格修正为评估时点的价格。

        2、计算公式

        注：所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等。

        二、交易日期修正

        3、应用

        例题：现选取到一可比实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为1996年7月，假设，1996年1月至1997年7月，该类房地产价格平均每月上涨1%，1997年7月至1998年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后1998年1月的房地产价格为？

        三、区域因素修正

        1、修正条件

        交易实例房地产与待估房地产如果不是处于同一地区，应将交易实例房地产所处地区与待评估房地产所处地区的区域因素加以比较，对交易实例房地产价格进行修正。

        2、修正公式

        三、区域因素修正

        3、应用

        例：现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比实例再商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、问题设施等方面综合起来修正2%，问经区域因素修正的可比实例价格为？

        四、个别因素修正

        1、修正过程

        将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差异而引起的交易实例房地产与待估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。

        2、修正公式

        四、个别因素修正

        3、应用

        例：现有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，问经个别因素修正的可比实例价格为？

        五、容积率修正

        1、修正过程

        容积率是指建筑物的总建筑面积与整宗地面积之比。通过容积率与地价水平的相关分析，得到容积修正系数。再利用修正系数修正实例价格。

        2、修正公式

        3、应用

        例：案例宗地地价为800元/平方米，容积率为2.1，修正系数为1.9，待估宗地规划容积率为1.7，修正系数为1.6。求经容积率修正后可比实例价格为？

        六、土地使用年期修正

        1、修正过程

        我国实现有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。通过使用年期修正，消除由于使用期限不同而对不动产价格造成的影响。

        2、修正公式

        其中

        K----将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；

        r----还原利率；

        m----待估对象的使用年期；

        n----可比实例的使用年期。

        3、应用

        例：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地次本化率为8%，计算年期修正后的地价？

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