2021年重庆自考04154采购项目管理复习资料（3）

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        第四章我国房地产评估概况

        第一节土地评估

        1.1土地评估的历史背景

        产生的背景

        （1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。

        （2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让

        （3）改革初期我国土地交易市场的不发达状况

        1.2土地定级与宗地估价结合

        相关概念：

        1.城镇土地定级实质：

        2.基准定价：

        3.土地定级与宗地估价相结合

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        1.3区域性土地价格评估基本模式

        1、以土地定级为基础的评估模式

        （1）实质：用级差收益法测算基准地价

        （2）操作步骤：

        （3）优缺点：

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        1.3区域性土地价格评估基本模式

        2、以交易地价为基础的评估模式

        （1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣

        （2）操作步骤：

        （3）优缺点：

        ?

        第二节房地产评估方法体系

        1、基本方法

        1市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。

        2收益法：根据预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。

        3成本法：从生产费用的角度进行估价。

        2、派生方法

        剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等

        第三节房地产评估程序

        一、受理评估业务

        1、明确评估目的；2、了解评估对象；3、确定估价的时点

        二、初步选定评估方法

        三、实地勘察与收集资料

        1、估价对象的基本情况；2、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；3、与估价对象同类的房地产市场资料；4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。

        4、评估计算

        5、撰写房地产评估报告（P56页8个方面）：封面、目录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件

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        第四节中房指数

        一、中房指数的特点

        1、定义：全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。

        2、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。

        目前的中国房地产指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。

        3、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小的波动性。

        二、中房指数的服务对象与作用

        1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据；

        2、为投资商提供比较准确的市场信息；

        3、为广大的消费者服务。

        此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。

        三、实例分析（课本P60页）

        结论：

        1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。

        2、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。

        3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。

        第五节地价指数

        一、地价指数的应用：

        1、地价指数含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数报告期地价÷基期地价×100%。

        2、地价指数的应用：

        1为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据；

        2为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据；

        3可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合；

        4可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。

        三、地价指数编制的步骤

        1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；

        2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格；

        3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价；

        4、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。

        5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。

        三、地价指数编制

        1、选择标准宗地注意事项：

        宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；

        标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率；

        标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；

        尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。

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