2021年重庆自考30001学前儿童保育学复习资料（4）

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        第二章房地产评估的理论基础

        第一节地租理论

        1.1地租的内涵

        1、地租的概念

        地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。

        2、地租理论的发展过程

        （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论

        农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。

        （2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一部分。

        1.2级差地租和绝对地租

        地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。

        1、级差地租

        定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。

        实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。

        形成原因：

        （1）土地自然条件的差别

        （2）土地的有限性

        1.2级差地租和绝对地租

        1、级差地租

        分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租Ι和级差地租∏。

        级差地租Ι是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。

        级差地租∏是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。

        两者的区别：级差地租Ι的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租∏的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。

        1.2级差地租和绝对地租

        2、绝对地租

        定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

        形成的根本原因：土地所有权的垄断

        形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成

        1.3垄断地租

        定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

        形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。

        1.4城市地租

        1、马克思建筑地段地租

        定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。

        特点：

        （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；

        （2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；

        （3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。

        1.4城市地租

        2、西方新古典主义地租理论

        代表理论：阿隆索的地租模型

        （1）模型假设条件：

        A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行

        自由贸易。

        B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。

        C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。

        1.4城市地租

        （2）阿隆索公式：

        Y PzZ+P t q+K t

        式中：Y――收入；

        Pz――其他商品的单位价格；

        Z――其他商品的数量；

        P t――距市中心t处的地价；

        q――土地数量；

        K t――距t处的交通费用；

        t――距市中心距离。

        1.4城市地租

        （3）分析

        在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。

        最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。

        1.5地租理论的应用

        1、地租理论是地价评估的基础；

        2、级差地租理论是级差收益测算的依据；

        3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；

        4、可通过地租理论分析推导出地价分布。

        第二节区位理论

        1.1区位理论概述

        1、区位的有关概念

        （1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。

        除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所如市中心、机场、港口、车站、政府机关等的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。

        （2）自然地理区位；

        （3）经济地理区位；

        （4）交通地理区位。

        1.1区位理论概述

        2、区位理论的发展过程

        （1）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论

        理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。

        （2）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观

        理论核心：以市场-价格分析为主。

        （3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。

        1.2农业区位理论-成本学派

        1、农业区位理论的主要内容

        （1）假设条件

        （2）结论

        R+T V-C K纯收入+生产成本运输费用）市场售价-生产成本

        产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。

        1.2农业区位理论

        2、杜能环的内容

        1）第一区：自由农作区

        2）第二区：林业区

        3）第三、四、五区:作物轮作区

        4）第六区：放牧区

        1.2农业区位理论

        3、杜能农业区位论的主要贡献

        1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。

        2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。

        1.3工业业区位理论-成本学派

        1、工业区位理论的基本内容

        1）假设条件。

        2）区位因素分类。

        3）运输费用对工业区位的影响

        4）劳动成本对工业区位的影响

        5）集聚因素对工业区位的影响

        2、韦勃区位理论的贡献

        1.4中心地理论-市场学派

        1、中心地理论的主要内容

        1）假设条件

        a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；

        b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；

        c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；

        d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。

        1.4中心地理论-市场学派

        1、中心地理论的主要内容

        2）主要内容

        a.相关概念

        中心地：

        中心性：

        中心地职能：

        需求门槛：

        服务半径和商品销售范围：

        1.4中心地理论-市场学派

        1、中心地理论的主要内容

        2）主要内容

        a.六边形市场区-形成过程

        b.市场等级序列-特点

        中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。

        c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原则

        1.5区位理论的应用

        1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；

        2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；

        3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据；

        4.区位论是市场比较法的理论依据；

        5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。

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