2011年1月自学考试房地产评估试题

课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( )

A.居住建筑 B.公共建筑

C.办公建筑 D.工业建筑

2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( )

A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ

C.绝对地租 D.垄断地租

3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( )

A.促进房地产业的繁荣 下降 B.促进房地产业的繁荣 上升

C.减少市场对房地产的需求 下降 D.减少市场对房地产的需求 上升

4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________;反之，土地高低不平，地价_________。( )

A.高 较高 较低 B.高 较低 较高

C.低 较低 较高 D.低 较高 较低

5.下列属于估价对象权益状况的是( )

A.土地面积、形状 B.土地使用权的年限

C.建筑物的工程质量、新旧程度 D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构

6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( )

A.应尽量大 不规则的形状 B.应尽量大 长方形

C.大小要适中 长方形 D.大小要适中 不规则的形状

7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( )

A.特尔菲测定法 B.因素成对比较法

C.层次分析法 D.哥顿法

8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( )

A.现在 未来 未来 B.未来 未来 在估价时点上

C.过去 未来 未来 D.过去 现在 在估价时点上

9.收益法采用_________作为估价依据。( )

A.实际收入、实际费用和实际净收益

B.实际收入、实际费用和客观净收益

C.客观收入、实际费用和实际净收益

D.客观收入、客观费用和客观净收益

10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )

A.越低 B.越高

C.不变 D.符合客观实际

11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件?( )

A.时间性 B.可替代性

C.正常性 D.可修正性

12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。( )

A.1376 B.2308

C.2558 D.2105

13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。( )

A.1.05 B.0.95

C.0.98 D.1.03

14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。( )

A.生地 B.毛地

C.熟地 D.净地

15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产( )

A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧

B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧

C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧

D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧

16.剩余法的基本思路是依据_________原理。( )

A.供求关系 B.生产费用价值论

C.替代 D.投入产出

17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )

A.递减 B.递增

C.不变 D.先减后增

18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。( )

A.德国 区片价和路段价 B.德国 标准宗地的价格

C.日本、韩国 标准宗地的价格 D.日本、韩国 区片价和路段价

19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。( )

A.最终结果 是具有一定法律效力的文件

B.最终结果 不具有法律效力

C.中期结果 不具有法律效力

D.中期结果 是具有一定法律效力的文件

20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。( )

A.由注册房地产估价师签名

B.由注册房地产估价师盖章

C.加盖估价机构的公章后

D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面?( )

A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多样性

C.土地区位的可变性 D.土地资源的无限性

E.土地使用潜力的有限性

2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( )

A.心理因素 B.商服繁华度

C.交通便捷度 D.城市设施完备度

E.自然条件与环境质量

3.中房指数的作用包括( )

A.降低房地产价格

B.提高房地产开发利润

C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据

D.为投资商提供比较准确的市场信息

E.为广大的消费者服务

4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( )

A.主导因素判定法 B.主导因素分值叠置法

C.固定网格法 D.均质地域法

E.动态网格法

5.收益法应用的关键和难点是( )

A.潜在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算

C.运营费用的估算 D.净收益的估算

E.资本化率的确定

6.交易实例应搜集的内容包括( )

A.成交价格 B.成交日期

C.付款方式 D.交易实例在交易时的状态

E.交易双方的情况及交易目的

7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( )

A.土地补偿费 B.青苗补偿费

C.地上附着物补偿费 D.安置补助费

E.房屋拆迁安置补偿费

8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( )

A.建筑设计费 B.规划设计费

C.工程概预算费用 D.不动产销售营业税

E.市场营销广告费用

9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类? ( )

A.宏观经济资料 B.土地交易资料

C.交易资料 D.企业利润和效益资料

E.联营、联建、土地入股资料

10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( )

A.全面性 B.公正性

C.客观性 D.准确性

E.概括性

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面?

2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类?

3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的?

4.基准地价修正系数测定有哪些途径?

四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益?

2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

	可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格（元/平方米）	8700	8500	9000
成交日期	2009年1月31日	2009年3月31日	2009年7月31日
交易情况	+2%	-1%	+3%
区域因素	+3%	+3%	+1%
个别因素	0	+2%	0

 

上表交易情况中，正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中，正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1.论述房地产估价的现实意义。

2.论述剩余法的适用范围。