2007年1月高等教育自学考试房地产评估试题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.专为人们进行各类公共活动的建筑是(　　　)

A.公共建筑 B.居住建筑

C.工业建筑 D.商业建筑

2.建筑地段地租的基础是由真正的(　　　)

A.生产成本规定的 B.农业地租规定的

C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的

3.房地产评估的主要难点是(　　　)

A.当地市场行情变化不稳定

B.国际市场行情变化不稳定

C.影响房地产价格的因素极其复杂且难把握

D.影响房地产价格变动的方向是不尽相同的

4.进行房地产估价，首先要有(　　　)

A.估价对象 B.估价业务

C.估价目的 D.估价机会

5.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，通常中等城市为(　　　)

A.1～3级 B.3～5级

C.4～7级 D.5～10级

6.收益法是以______为基础的，它说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。(　　　)

A.预期原理 B.过去理论

C.未来理论 D.收益理论

7.收益法中资本化率等同于一定的(　　　)

A.投资资金 B.预资金额

C.银行利率 D.资金

8.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定

(　　　)

A.土地还原利率 B.各有关修正系数

C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正

9.成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，投资在两年内均匀投入，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为(　　　)

A.21万元 B.10万元

C.19万元 D.15万元

10.新开发区内可出售土地的平均售价(　　　)

A.不包含整个开发区的所有开发成本

B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费

D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

11.剩余法在评估待开发土地中运用得(　　　)

A.最少 B.最为广泛

C.最难 D.最一般

12.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在(　　　)

A.区域范围 B.规定范围

C.合理范围 D.期望范围

13.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(　　　)

A.性质 B.工业状况

C.生活状况 D.设施状况

14.路线价估价法是一种评估大量土地的(　　　)

A.迅速估价方法 B.较慢估价法

C.简易法 D.延迟法

15.标准深度是指标准宗地的(　　　)

A.街道宽度 B.临街深度

C.街道长度 D.街道曲度

16.路线价法是(　　　)

A.是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度

B.选取若干标准宗地求其平均水平价格

C.配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临街该道路的其他土地价格的一种估价方法

D.所有以上答案的综合

17.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有(　　　)

A.可比性 B.可替性

C.可分性 D.可换性

18.基准地价评估资料应具有(　　　)

A.长期性 B.远期性

C.远瞻性 D.近期性

19.测算出的基准地价修正系数一般用于(　　　)

A.基准地价确定 B.标定地价评估

C.地产税的确定 D.地租的确定

20.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(　　　)

A.评估报告的有效期 B.估价作业日期

C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期

二、多项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.下列属于房地产价格的基本特征的是(　　　　　)

A.从评估的角度看，房地产价格实质是一种权益价格

B.价格构成的双重性

C.可用租金的形式表示

D.无统一的市场，价格的个别性强

E.受折旧的影响小，增值性强

2.房地产价格按交易方式的不同可分为(　　　　　)

A.拍卖价 B.招标价 C.建筑物价格

D.协议价格 E.生地价

3.影响房地产价格的一般因素分为下列(　　　　　)

A.政策因素 B.经济因素 C.社会因素

D.心理因素 E.政治因素

4.影响房地产价格的因素通常可分类为(　　　　　)

A.自然因素 B.一般因素 C.城市区域因素

D.行政因素 E.个别因素

5.中房指数是根据我国房地产业的特点，以房地产市场交易价格为核心设计的指数系统，他的特点主要有(　　　　　)

A.全面性 B.系统性 C.地域性

D.较小的波动性 E.盲目性

6.房地产的收入分为(　　　　　)

A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入

D.净收益 E.有效毛收入

7.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是(　　　　　)

A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别

B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似

C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内

D.没有土地使用证的房地产也可以

E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

8.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是(　　　　　)

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术

B.要求估价人员具有实际操作经验

C.要求被估对象为新建筑物

D.要求被估对象为旧建筑物

E.仅对一些特殊建筑物进行估价

9.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了

(　　　　　)

A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件

D.社会条件 E.经济条件

10.运用剩余法估价的步骤有(　　　　　)

A.调查不动产的基本情况

B.选择最佳的开发利用方式

C.预测不动产开发完成后的收益

D.测算更新或开发总投资

E.确定开发利润和估算待估不动产价格

11.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：(　　　　　)

A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件

D.经济条件 E.生活条件

12.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第二、四个25英尺的土地价值分别是路线价的(　　　　　)

A.9% B.6% C.7%

D.8% E.4%

13.基准地价对应的平均容积率是(　　　　　)

A.该用途土地在该地域内的平均容积率

B.该用途土地在该均质地域内的容积率

C.该用途土地在该级别地域的容积率

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率

E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

14.商业用地宗地地价修正系数表中包含(　　　　　)

A.进深修正 B.宽度修正 C.使用年限修正

D.公用设施完备 E.容积率修正

15.一份完整的估价报告通常由下列(　　　　　)

A.封面、目录、致委托人函

B.估价师声明

C.估价的假设和限制条件，估价结果报告

D.估价技术报告

E.附件

三、简答题(本大题共5小题，每小题5分，共25分)

1.根据我国实际情况，简单列举房地产价格的种类。

2.简述区位理论对房地产估价的作用。

3.简述影响房地产价格的主要社会因素。

4.简述市场比较法中可比实例的选取的要求。

5.简述编写房地产评估报告的基本要求。

四、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1.试述房地产评估的原则。

2.试述土地定级的工作程序。

五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1. 已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下的价格。

2. 某建筑物，总建筑面积为1200平方米，在估价时点时，已使用12年。该建筑物的重置价格600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。