2003年1月高等教育自学考试房地产评估试题

课程代码：00122

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1.(      )是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。
A.市场价            B.评估价          C.生地价          D.熟土价
2.楼面地价等于土地总价格除以(      )
A.建筑物底层面积   
B.建筑使用面积
C.建筑总面积   
D.建筑总辅助面积

3.在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租是(      )
A.级差地租Ⅰ    
B.级差地租Ⅱ    
C.矿山地租    
D.垄断地租

4.在建筑地段地租中，(      )占有显著优势。
A.绝对地租    
B.级差地租    
C.垄断地租    
D.相对地租

5.(      )是表示合理经济行为的基本原则，适用范围广，是房地产评估的重要原则之一。
A.供求原则    
B.替代原则    
C.最佳使用原则    
D.评估时点原则

6.在各项行政因素中，(      )对房地产价格的影响最为突出。
A.土地使用制度    
B.规划因素    
C.税收因素    
D.心理因素

7.标准宗地的土地权利状况尽量避免选择(      )
A.国有划拨土地   
B.国有出让土地
C.有他项权利限制的土地   
D.国家租赁土地和入股土地

8.土地级的数目，根据城市性质，规模及地域组合的复杂程度划分，中等城市为(      )
A.1～3级    
B.3～5级    
C.4～7级    
D.5～10级

9.将未来各年的(      )，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。
A.总收益    
B.净收益    
C.毛收益    
D.年均收益

10.收益法是建立在(      )的观念上的。
A.投资有利润    B.货币具有时间价值
C.投资有风险    D.货币会贬值

11.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有(      )
A.2个     B.3个     C.4个     D.5个

12.我国目前实行的是(      )
A.有限年期的土地使用权无偿使用制度
B.无限年期的土地使用权有偿使用制度
C.有限年期的土地使用权有偿使用制度
D.无限年期的土地使用权无偿使用制度

13.用成本法评估得到的房地产价格叫作(      )
A.比准价格     B.收益价格     C.积算价格     D.销售价格

14.重新建造成本是在(      )的成本或价格。
A.新建房屋建成时    B.估价时点
C.销售时            D.出租时

15.房租的评估采用成本法时，成本租金不包括(      )
A.折旧费     B.管理费     C.利息     D.保险费

16.在剩余法估价中，利息=(      )×利息率。
A.(地价+预期楼价+专业费用)
B.(地价+建筑费用+专业费用)
C.(预计楼价+销售费用+税费)
D.(预期楼价-地价+专业费用)

17.路线价估价法认为，市内各宗土地价值与其(      )
A.临街深度大小关系不大    B.平均地价关系很大
C.临街深度大小关系很大    D.基准地价关系很大

18.与市场比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估方法相比，路线价法是一种(      )的常用方法。
A.对小宗土地迅速估价   
B.对大量土地迅速估价
C.对大量建筑物估价   
D.对个别建筑物估价

19.基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是(      )
A.任意区域的平均价格    B.特定区域的单价
C.任意区域的单价        D.特定区域的平均价格

20.对于成片多宗价值较低的房地产同时估价时，估价结果报告可以采用(      )
A.文字说明形式    B.表格形式
C.书信形式        D.网络图形式

二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号 分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共15分)
1.我国的城市土地采用(          )“双轨”使用制度。
A.行政划拔 B.无偿出让、转让  C.有偿出让、转让
D.租赁     E.计划调配

2.房地产总价包含了该宗房地产的(          )
A.土地价格   B.租赁价格   C.房屋价格
D.抵押价格   E.楼面地价

3.房地产评估具有(          )公正性特点。
A.群众性     B.科学性     C.实践性
D.针对性     E.稳定性

4.中心地理论的主要内容有(          )
A.放牧区     B.城市工业区   C.六边形市场区
D.市场等级序列     E.作物轮作区
5.对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心的因素是(          )
A.行政因素   B.社会因素     C.城市区域因素
D.经济因素   E.心理因素
6.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有(          )
A.市场比较法 B.收益还原法   C.成本法
D.剩余法     E.路线价法
7.评估对象的基本状况包括它的(          )两个方面。
A.估价的时点         B.物质实体     C.权益
D.土地面积、形状     E.评估目的
8.特尔菲法的重要特点是(          )
A.征询     B.轮询     C.推荐
D.匿名     E.反馈

9.资本化率也可称为(          )
A.将未来各年净收益折现到估价时点的折现率
B.抵押贷款的收益率
C.一种资本投资的收益率
D.银行存款的利率
E.安全利率

10.应用市场比较法，必须注意该方法的限制条件，才能保证评估结果的科学性和准确性，这些限制条件是(          )
A.实践性     B.风险性     C.可替代性
D.固定性     E.可修正性

11.运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及的项目有(          )
A.基础设施建设费 B.土地使用权出让金   C.公共配套设施建设费
D.安置补助费     E.耕地占用费

12.路线价估价法的关键是路线价的附设(          )
A.深度修正率的确定     B.资本化率的确定     C.总地价的确定
D.城市规划用途的确定   E.标准宗地的确定

13.我国目前的基准地价都是(          )
A.区片价     B.收益价     C.路段价
D.比准价     E.积算价

14.基准地价修正系数法估价的精度取决于(          )
A.标准地价     B.基准地价     C.深度修正系数
D.修正系数     E.平均地价

15.评估报告中，核心部分是(          )
A.估价师声明     B.估价结果报告     C.估价技术告报
D.估价的假设     E.附件

三、简答题(每小题5分，共25分)
1.简述区位理论对土地定级估价的影响。
2.简述我国房地产估价报告的主要内容。
3.市场比较法中比较实例的选择要满足什么要求?
4.基准地价测算的基本程序是什么?
5.简述编写房地产评估报告的基本要求。

四、论述题(每小题8分，共16分)
1.试述行政因素对房地产价格的影响。
2.试述土地综合定级的基本程序。

五、计算题(共24分)
1. 某人欲购置一宾馆，预计每年可获纯利润100万元，期望资本化率为12%。耐用年限50年，则该宾馆的最高购置价格是多少?(保留二位小数)(7分)
2.某开发商对一块土地进行开发，总投资1000万元，开发期为三年，第一年均匀投入总投资的30%，第二年年初投入总投资的40%，第三年年初投入总投资的30%，同期银行利率为10%，请计算其利息为多少?(7分)
3.有一宗待开发建设的土地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2500元/m2，专业费为建筑费的12%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为15%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(10分)