全国2003年10月高等教育自学考试房地产评估试题

课程代码：00122

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)

1.替代原理是房地产估价中( )

A.比较法的理论基础

B.重置成本法的理论基础

C.收益法的理论基础

D.剩余法的理论基础

2.特尔菲法最重要的程序是( )

A.专家选择

B.专家征询

C.征询表设计

D.信息反馈

3.一般对外交通设施服务半径为( )

A.0～10公里

B.0～20公里

C.0～25公里

D.0～30公里

4.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间( )

A.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料

B.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考

C.都应按照有关部门确定的价格统一评估

D.相互提供交易实例和估价案例资料

5.我国规定房地产交易实例的交易日期在( )

A.3年以上的不宜采用

B.2年以上、3年以下的仍可采用

C.2年以上的不宜采用

D.4年以上的不宜采用

6.对交易实例进行区域因素修正是因为( )

A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似

B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别

C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨

D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降

7.在土地开发费用计算中，基础设施建设费( )

A.由评估师通过预先评估确定其数额

B.由行政部门统一制定的标准计算

C.按实际情况计算

D.包含在土地取得费中

8.房屋的成本租金构成因素是( )

A.折旧费、维修费、管理费、税金

B.折旧费、维修费、利息

C.折旧费、维修费、利息、税金

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金

9.剩余法的基本思路依据的是( )

A.投入产出原理

B.开发性原理

C.信息量原理

D.平衡性原理

10.用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关( )

A.数据信息

B.资源状况

C.原料状况

D.材料状况

11.投资者获取土地时，用剩余法计算出他自己能承担的最高价格后，实际购买价格应( )

A.低于此价

B.高于此价

C.等于此价

D.远远高于此价

12.路线价估价法适宜于同时对( )

A.大量土地估价

B.小部分土地估价

C.小面积土地估价

D.小块土地估价

13.路线价区段一般是( )

A.条状地段

B.带状地段

C.梯状地段

D.扇形地段

14.深度百分率又称( )

A.深度指数

B.深度常数

C.形状指数

D.单位指数

15.影响路线价的因素中，对路线价地价影响较大的是( )

A.宽度

B.长度

C.深度

D.高度

16.土地交易资料不包括( )

A.城市土地使用权出让价格资料

B.城市土地所有权转让价格资料

C.征地费资料

D.安置补助费资料

17.样点宗地地价修正为标准宗地地价可用( )

A.成本逼近法

B.比较法

C.收益法

D.剩余法

18.在基准地价修正系数法估价程序中，下列哪种系数不用确定?( )

A.待估宗地修正系数

B.待估宗地使用年期修正系数

C.期日修正系数

D.容积修正系数

19.商业用地宗地地价修正表含有( )

A.宗地条件修正

B.交通条件

C.进深修正

D.地价分配率修正

20.宗地价格评估报告的组成不包括( )

A.送文函

B.宗地估价技术报告

C.附件和补充说明

D.基准地价分析

二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共18分)

21.按权属关系可将房地产价格分为( )

A.单位价格

B.转让价格

C.所有权价格

D.使用权价格

E.抵押价格

22.人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量及( )

A.人口密度

B.人口规模

C.人口素质

D.人口总量

E.人口结构

23.房地产评估的基本方法包括( )

A.市场比较法

B.地价指数法

C.趋势法

D.收益法

E.路线价法

24.土地定级单元划分的方法有( )

A.手工法

B.机助法

C.层次分析法

D.绘图法

E.特尔菲法

25.市场比较法的基本计算公式是P= ×A×B×C×D×E，其中( )

A.P代表待估房地产评估价格 B.A代表交易日期修正系数

C.B代表交易情况修正系数 D.C代表个别因素修正系数

E.D代表区域因素修正系数

26.一般来说，建筑物的容积率越高( )

A.房屋的单位售价也越高 B.土地效益就越高

C.地价也相应提高 D.建筑的单价就越高

E.建筑物就越容易销售

27.对于城市建成区内的房屋基地，当难以把握其开发成本时，求取土地重新建造成本一般宜采用( )

A.基准地价修正法 B.成本法

C.市场比较法 D.收益法

E.路线价法

28.下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是( )

A.使用磨损 B.设计变化

C.风吹日晒 D.现行政策重大改变

E.工艺改进

29.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测( )

A.设计费 B.利息

C.售价 D.开发成本

E.地价

30.开发建设期多由( )

A.政府确定 B.公司确定

C.开发商确定 D.工程单位确定

E.承办单位确定

31.估算待估不动产价格时用剩余法计算利息，地价暂不计息，只考虑不可预见费和( )

A.建筑开发费 B.专业费

C.租售费 D.不动产总价

E.税金

32.路线价估价法的理论基础是土地价值随距街道距离的( )

A.增大递减原理 B.替代原理

C.平衡原理 D.均衡原理

E.加权法原理

33.路线价法估价结果的可信度取决于( )

A.街道长短的准确性 B.深度百分率的准确性

C.各种条件修正率的准确性 D.街廓远近的准确性

E.土地大小的准确性

34.路线价的设定必须先确定的因素是( )

A.土地质量 B.土地性质

C.土地用途 D.标准宗地面积

E.标准深度

35.在房地产出租、转让较为发达的地区，评估的技术路线主要采用( )

A.收益法 B.市场比较法

C.级差收益测算法 D.路线评估价法

E.剩余法

36.住宅用地基准地价图包括( )

A.土地级别图 B.级别区域地价图

C.标准宗地样点地价图 D.土地综合级别基准地价图

E.区域分类图

37.评估报告的编写，为体现准确性，应避免( )

A.采用不规范格式 B.使用模棱两可的文字

C.易产生误解的文字 D.使用条款

E.采用法律形式

38.定型式房地产评估报告可以概括为( )

A.适用于专案估价案件 B.适用于一般的例行估价案件

C.填写简便快速、完整、规范 D.可根据估价对象的具体情况自由写作

E.容易遗漏一般事项

三、判断改错题(每小题2分，共10分)

判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”;错误的打“╳”，并改正划线部分。

39.英国著名经济学家威廉•配第把土地喻为“财富之父”。( )

40.交通型道路主要为居民服务。

41.假设建筑物的价值损耗是均匀的，则建筑物每年的折旧额为：Di=(1-d)i-1×d。( )

42.选择最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳的房屋。( )

43.宗地价格评估报告中宗地估价(结果)报告共有摘要、估价对象界定、土地估价结果和补充说明四部分。( )

四、简答题(每小题4分，共12分)

44.在土地级别确定时，什么是总分频率曲线法?

45.通过修正后得到评估基准日的6个待估房地产价格，分别是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，请用简单算术平均法、众数法分别计算最终的房地产价格。

46.简述房地产估价师的职责和作用。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

48.(1)根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2，该类不动产资本化率为9%，总建筑面积为3500m2，出租率为78%，求开发不动产的总价。

(2)据市场分析，某城市写字楼出租的租金，1995年为4，500元/m2•月，1996年为

4，800元/m2•月，1997年为5，300元/m2•月，1998年为5，800元/m2•月，1999年为6，200元/m2•月，2000年为6，600元/m2•月，2001年为7，000元/m2•月，试推算该市写字楼2002年租金趋势。

六、论述题(每小题10分，共20分)

49.试述区位理论对房地产估价的指导作用。

50.如何编制地价指数?