2006年10月高等教育自学考试房地产评估试题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.影响土地利用的方式和强度是( )

A.自然条件 B.经济因素

C.科学技术 D.土地资源有限性

2.房地产是______的总称，也称不动产。( )

A.房屋和物业 B.房产和地产

C.建筑物和基础设施 D.土地和物业

3.韦勃区位理论是古典______的代表。( )

A.农业区位理论 B.工业区位理论

C.中心地理论 D.林业区位理论

4.由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为( )

A.绝对地租 B.级差地租

C.垄断地租 D.城市地租

5.房地产估价实践中，剩余法及收益还原法都应用了( )

A.替代原则 B.最佳使用原则

C.供求原则 D.预期收益原则

6.容积率指地块上的建筑面积与______之比。( )

A.建筑底层面积 B.地块面积

C.建筑使用面积 D.地块绿化面积

7.对房地产价格的影响，主要是以公众利益为出发点的因素是( )

A.社会因素 B.经济因素

C.行政因素 D.区域因素

8.______是以房地产市场交易价格为核心设计的指数系统。( )

A.价格指数 B.中房指数

C.伟业指数 D.基期指数

9.大城市的道路类型数目为( )

A.1～3类 B.3～5类

C.5～7类 D.7～9类

10.房地产在正常的利用和经营、管理水平下所能够产生的收入，即排除了实际收入中的特殊和偶然因素得到的一般正常收入称为( )

A.实际收入 B.净收入

C.客观收入 D.额外收入

11.有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为( )

A.9.5% B.9.1%

C.10.1% D.10%

12.若选择的比较案例成交地价每平方米为1500元，对应使用年期为20年，待估宗地出让年期为15年，土地资本化率为10%，则经年期修正后，待估宗地地价为( )

A.1679元/m2 B.1340元/m2

C.1490元/m2 D.1570元/m2

13.采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态建筑物的正常价格称为建筑物( )

A.重建价格 B.收益价格

C.重置价格 D.市场价格

14.运用成本法评估土地价格的基本公式是：土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+( )

A.开发利润+应纳税金+投资利息+无形收益

B.开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益

C.开发利润+客观费用+投资利息+土地增值收益

D.客观收入+客观费用+投资利息+土地增值收益

15.销售利润的计算基数一般为( )

A.不动产售价 B.地价

C.开发费 D.税费

16.最佳开发利用方式就是开发完成后( )

A.能获得很好的社会效益 B.能以最快的方式销售

C.能满足规划等各方的要求 D.销售时能获得最高的利益

17.按不动产总价(售价)的一定比例计算利润，该比例常称作( )

A.预期回报率 B.销售回报率

C.最高回报率 D.投资回报率

18.苏慕斯法则规定，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的( )

A.70% B.65%

C.74.5% D.72.5%

19.基准地价系数修正法的基本原理是( )

A.最佳使用原理 B.替代原理

C.生产费用原理 D.投入产出原理

20.对于专案估价案件多采用( )

A.定型式评估报告书 B.混合式评估报告书

C.自由式评估报告书 D.书信式评估报告书

二、双项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)

在每小题列出的五个备选项中有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.取决于楼面地价高低的因素是( )

A.土地的价格 B.容积率

C.建筑面积 D.建筑物层高

E.房屋价格

2.地租的两种基本形式是( )

A.垄断地租 B.建筑地段地租

C.绝对地租 D.级差地租

E.矿山地租

3.影响土地价格的个别因素有( )

A.位置、面积 B.地形、地质

C.高度与面积 D.结构与材料

E.设计与装修

4.城市设施完备度通常可以分为( )

A.基础设施 B.商服繁华度

C.生活服务设施 D.农贸市场

E.地区绿地

5.级差收益测算法的突出优点是( )

A.土地市场尚未形成 B.缺乏土地交易资料

C.收集、处理资料难度较大 D.测算有许多不同的模型

E.资料整理工作量大

6.城镇土地定级因素的确定，在遵循定级因素选择原则的基础上，一般采取的方法是

( )

A.特尔菲法 B.层次分析法

C.权重调查法 D.地价指数法

E.中房指数法

7.有收益的房地产是指_______等。( )

A.公益性房地产 B.出租型房地产

C.生产型房地产 D.公益设施

E.寺庙及教堂

8.市场比较法要进行_______等修正。( )

A.区域因素 B.建筑成本

C.专业费用 D.地价

E.交易日期

9.建筑物折旧有多种方法，其中包括( )

A.指数调整法 B.成新扣除法

C.直接法 D.余额递减法

E.间接法

10.依据剩余法的思路，可以在进行项目投资分析时，测算开发项目的( )

A.开发中可能出现的最低费用 B.预期利润

C.安置补偿费用 D.征地管理费用

E.开发中可能出现的最高费用

11.剩余法估价所要求的客观外部环境为_______等。( )

A.合理的房地产税费政策 B.规范、健全、有序的房地产市场

C.众多的土地购买者 D.开发资金充足

E.自有资金占一定比例

12.美国为使城市土地的面积单位计算容易，以_______的细长形地块作为标准宗地。

( )

A.宽一米 B.宽一英尺

C.长120米 D.长120英尺

E.长100英尺

13.可用于基准地价评估的资料有_______等几类。( )

A.宏观经济资料 B.联营、联建、土地入股资料

C.建筑成本资料 D.专业费用资料

E.土地拍卖资料

14.土地评估报告可为( )

A.书信式、文字式 B.表格式

C.定型式、自由式 D.混合式

E.网络图式

15.房地产评估报告应该按_______中规定的内容和格式撰写。( )

A.《房地产估价规范》

B.《城镇土地使用税暂行条例》

C.《城镇土地估价规程》(试行)

D.《经租房屋清产估价原则》

E.《房屋完损等级评定标准》

三、简答题(本大题共5小题，每小题5分，共25分)

1.简述房地产的特性。

2.简述城市区域因素对住宅区房地产价格的影响。

3.简述建筑物重置价格和重建价格的异同点。

4.简述选择土地定级因素因子的基本原则。

5.简述路线价估价法的估价程序。

四、论述题(本大题共2小题，每小题8分，共16分)

1.试述土地价格评估结果报告的基本内容。

2.试述地价指数的应用价值。

五、计算题(本大题共3小题，共24分)

1.评估某宗房地产在1999年8月时的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元/m2，成交日期为1998年8月。经调查可知，该类房地产的价格在1998年8月至1998年12月，平均每月上涨1%，1998年12月至1999年8月，平均每月上涨1.5%。请对该比较实例进行交易日期修正(保留四位小数)(7分)

2.某建筑物总建筑面积500平方米，重置价格为1500元/m2，已使用10年，耐用年限50年，残值率为5%。试用直线折旧法计算年折旧额、折旧总额和现值。(7分)

3.现有一套商品住宅。F=200平方米，已使用5年，耐用年限60年，残值率10%，月租金6000元，押金2万元，银行一年期存款利息3%，房地产税为税金的12%，出租情况正常。管理费为租金的3%。该住宅重置价1000元/m2，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为10%，采用直线法折旧。请用收益法估算其价格。(10分)