2002年1月高等教育自学考试房地产评估试题

课程代码：00122

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分)

1.房地产价格的实质是房地产( )

A.市场价格 B.权益价格 C.土地价格 D.理论价格

2.专为人们进行各类公共活动的建筑是( )

A.居住建筑 B.公共建筑 C.商业建筑 D.工业建筑

3.韦勃的区位因素体系是( )

A.自然技术、社会文化、人口 B.运费、劳力、集聚

C.运费、销售、成本 D.交通、质量、劳力

4.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称( )

A.级差地租Ⅰ B.级差地租Ⅱ

C.垄断地租 D.矿山地租

5.( )是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。

A.土地个别因素

B.建筑物个别因素

C.城市区域因素

D.政策因素

6.在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，( )

A.地价越高 B.地价越低

C.地价越固定 D.地价越波动

7.城镇土地定级的主要任务就是测算( )

A.级差收益 B.中房指数 C.价格指数 D.基准地价

8.因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值( )

A.1 B.0.5 C.10 D.5

9.综合资本化率是评估( )价格所应采用的资本化率。

A.土地 B.构筑物 C.房地合一 D.建筑物

10.房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的( )

A.各年净收益的总和 B.各年毛收益的现值之和

C.各年净收益的现值之和 D.年平均收益之和

11.净收益是由( )的归属于房地产的收益。

A.有效毛收入扣除利润，税金后

B.潜在毛收入扣除合理运营费用后

C.有效毛收入扣除合理运营费用后

D.潜在毛收入扣除利润，税金后

12.市场比较法的理论依据是( )

A.最佳使用原则

B.替代原则

C.区位理论原则

D.市场原则

13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以( )

A.建造时间为基准时点

B.开始使用的时间为基准时点

C.购买土地使用权的时间为基准时点

D.估价时点为基准时点

14.成本法投资利润的计算基数为( )

A.自有资金投资额 B.贷款总额

C.总投资额 D.借款总额

15.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )

A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算

B.整个开发建设周期计算

C.整个开发建设周期的一半计算

D.任意计算

16.路线价法的难点和关键是( )

A.深度百分率表制作

B.深度的确定

C.宽度的确定

D.单位价格的确定

17.路线价是标准宗地的( )

A.每平方米价格

B.每平方英尺价格

C.单位价格

D.每米宽度的价格

18.在正常和完善的市场条件下，相同使用价值的土地，在( )，应具有同样的地价标准。

A.任何区域内

B.一个城市内

C.全国范围内

D.同一市场供需圈内

19.测算出的基准地价修正系数一般用于( )

A.基准地价确定

B.标定地价评估

C.地产税的确定

D.地租的确定

20.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是( )

A.评估报告的有效期

B.估价作业日期

C.估价工作结束日期

D.评估报告的时效期

二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中选出二个正确答案，并将正确答案的序号填入题目后的括号内。错选、多选、漏选均不得分。每小题1分，共14分)

1.按权属房地产价格可划分为( )

A.所有权价格 B.基准地价 C.协议价格

D.使用权价格 E.房屋价格

2.区位理论除市场学派外，还有( )

A.成本学派 B.价格学派 C.行为学派

D.评估学派 E.交易学派

3.商业用地特别注重( )

A.交通运输条件 B.收益状况 C.人流量

D.居住环境舒适度 E.交通方便程度

4.影响房地产价格的社会因素有( )

A.人口、家庭规模

B.经济发展、产业结构

C.税收制度、地价政策

D.交通管制、基础设施

E.治安状况、社会福利

5.估价报告应用( )才具有法律效力。

A.注册房地产估价师盖章

B.注册造价工程师盖章

C.注册经济师盖章

D.估价机构公章

E.委估机构公章

6.因素成对比较法应用需遵循原则( )

A.因素间必须可以成对比较

B.因素间必须权重相等

C.因素间必须多样复杂

D.因素间必须符合统一性

E.因素比较必须符合逻辑性

7.出租型房地产的客观运营费用应包括( )

A.利息

B.生产费用

C.管理费

D.利润

E.税费和保险费

8.市场比较法又可以称为( )等。

A.投资法

B.现行市价法

C.原价法

D.交易实例比较法

E.资本化法

9.成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括( )

A.基础设施建设费

B.开发成本

C.折旧费

D.维修费

E.取得土地费用

10.投资回报率利润的计算基数一般为开发费，( )三项。

A.规划设计费

B.地价

C.专业费

D.税费

E.市场营销费

11.路线价法特别适宜于对( )等土地进行估价的场合。

A.标准地价确定

B.土地课税

C.土地使用权出让

D.土地重划

E.土地使用权划拨

12.按基准地价评估的要求，当前我国城市基准地价评估的任务应是工业、( )

A.公共建筑

B.住宅

C.基础设施

D.商业

E.绿化

13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有( )等。

A.土地交易资料

B.土地拍卖资料

C.建造成本资料

D.企业利润效益资料

E.土地划拨资料

14.土地评估报告根据评估对象可分为( )

A.估价结果报告

B.基准地价评估报告

C.宗地价格评估报告

D.估价技术报告

E.房地产评估报告

三、简述题(每小题5分，共25分)

1.简述土地的特性。

2.简述地租理论在房地产评估中的作用。

3.简述土地综合定级的基本程序。

4.简述成本法评估土地价格的程序。

5.简述路线价估价法的含义是什么?

四、论述题(每小题8分，共16分)

1.试述土地的个别因素对房地产价格的影响。

2.试述房地产评估程序。

五、计算题(共25分)

1.有一房地产经过预测得到未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元。假设从第6年开始，每年的净收益稳定在35万元，资本化率为10%，剩余使用年数为40年，求该宗房地产的收益价格。(7分)

2.一开发商在取得一块土地的使用权后，对其进行了开发。如总投资为500万元，开发期为三年。第一年投入总投资的40%，第二年，第三年各投入总投资的30%，同期银行贷款年利率为10%，请计算其利息为多少?(8分)

3.有一待估宗地F，现收集到与待估宗地条件类似的5块宗地的资料，请见下表：(表一)(表中成交价的单位为元/平方米)

宗 地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素

A 880 1996年4月 0 1.0 +1% +2%

B 830 1996年10月 +2% 1.1 -1% -1%

C 900 1997年8月 +3% 1.4 0 +1%

D 880 1998年5月 -2% 1.2 +2% +3%

E 850 1999年10月 -5% 1.1 0 +2%

F 1999年10月 0 1.1 0 0

该城市的地价指数表(见表二)

(表二)

时间 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年

指数 100 107 106 110 108 107 113

据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率在1.0～1.4之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。

试根据以上条件，评估该宗土地1999年10月的价格。(10分)

浙江省2002年1月高等教育自学考试房地产评估试题参考答案

课程代码：00122

一、单项选择题(每小题1分，共20分)

1.B 2.B 3.B 4.B 5.A

6.A 7.D 8.B 9.C 10.C

11.C 12.B 13.D 14.C 15.B

16.A 17.C 18.D 19.B 20.B

二、双项选择题(每小题1分，共14分)

1.AD 2.AC 3.BC 4.AE

5.AD 6.AE 7.CE 8.BD 9.BE

10.BC 11.BD 12.BD 13.AD 14.BC

三、简述题(每小题5分，共25分)

1.(1)土地资源的有限性。

(2)土地资源的不可替代性。

(3)土地使用的可持续性。

(4)土地自然性状的地域差异性。

(5)土地区位的可变性。

2.(1)地租理论是地价评估的基础。

(2)级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。

(3)地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。

(4)可通过地租理论分析推导出地价分布。

3.(1)方案制定

(2)资料收集与调查

(3)权重确定及因素选择

(4)土地定级单元的划分

(5)级别测算及确定

4.(1)计算取得土地费用;

(2)计算土地开发费用;

(3)计算投资利息;

(4)计算投资利润;

(5)计算应纳税金;

(6)确定土地增值收益;

(7)计算土地积算价格。

5.路线价估价法，是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估价方法。

四、论述题(每小题8分，共16分)

1.(1)区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高;郊区情况相反，故地价很低。

(2)宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

(3)形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。

(4)地质条件越优地价越高;土地平坦，地价较高。

(5)容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高;

(6)用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的。

(7)土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。

2.(1)受理评估业务：明确评估目的;了解评估对象;确定估价的时点。

(2)初步选定评估方法：初步选定的方法与实际情况有很大出入，应根据实际情况进行适当的修正;

(3)实地勘察与收集资料：是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。主要资料有估价对象的基本情况;对象所在地段环境或区域因素资料;对象同类的市场资料;有关的政策、法规和指标。

(4)评估计算。

(5)撰写房地产评估报告。

五、计算题(共25分)

1.适用于有限年期，净收益在若干年后保持不变的公式

已知：a=35, r=10%, n=40, t=5

V=∑ +

= + + + + +

2.第一年投资的计息期为2.5年，第二年的计息期为1.5年，第三年的计息期为0.5年;

则R=500×40%×〔(1+10%)2.5-1〕+500×30%×〔(1+10%)1.5-1〕+500×30%

×〔(1+10%)0.5-1〕=84.18(万元)

答：其利息为84.18万元

3.一、建立容积率、地价指数表：

容 积 率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4

地价指数 100 103 106 109 112

二、案例修正计算：

A. 880× × × × × =903.8(元/m2)

B. 830× × × × × =852.9(元/m2)

C. 900× × × × × =857.4(元/m2)

D. 880× × × × × =877.1(元/m2)

E. 850× × × × × =877.2(元/m2)

三、评估结果：案例A的值为异常值、剔除，取其他值的平均值为评估结果，待估宗地F的评估结果为：

(852.9+857.4+877.1+887.2)÷4=866.15(元/m2)