2021年重庆自考00319行政组织理论复习资料（4）

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        第十章路线价估价法

        第一节路线价估价法概述

        一、路线价估价法概念

        据土地价值随距街道距离增大递减的原理，

        在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分

        率表及其它修正率表，用数学方法来计算临街宗

        地地价。

        路线价：指对面临特定街道而接近距离相等

        的市街土地，设定标准深度，求取该标准深度的

        若干宗地的平均单价。

        二、理论依据

        替代原理

        三、计算公式

        1、基本计算公式

        2、特殊宗地

        四、路线价法的适用范围

        适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。

        第二节路线价估价法的主要内容

        一、路线价区段的划分

        路线价区段：通常将地价相等、地段相连的地

        段一般划分为同一路线价区段。

        路线段长度：街道两侧接近性基本相同的地段

        长度。

        二、标准宗地的确定

        标准宗地：从城市一定区域中沿主要街道的宗地

        中选取深度、宽度、形状标准的宗地。

        标准深度：标准宗地的临街深度

        三、路线价的评估

        通常采用市场比较法等一般宗地估价法对标准宗地价格进行评估。

        四、深度百分率表的制作

        1、深度价格递减比率

        地价随临街深度长短变化的比率。

        假设有一临街宽度m米、深度n米的长方形宗地（见图），每平方米平均单价为A元，则该宗地的总价格为mnA元。

        沿道路平行方向，以深度1米划分为n个细片土地，各片土地的单价为

        如将各小地块的单位面积价格以百分率表

        示，即单独深度百分率。

        则平均深度百分率为

        累计深度百分率为

        2、路线价法则

        四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与

        街道平行划分为四等分。

        苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分

        占全宗地总价的72.5%，后50英尺

        只占27.5%，若再深50英尺，则宗

        地价值仅增加15%。

        霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全

        宗地总价的37.5%，50英尺占

        67%，75英尺占87.7%，100英尺为

        100%。

        例以“四三二一”法则制作深度百分率表。标准深度100英尺的宗地，其单独深度百分率如下表所示。

        累计、平均深度百分率计算（以50英尺为例）：

        表深度百分率表制作示例

        深度（英尺）25 50 75 100 125 150 175 200单独深度百分率（%）40 30 20 10 9 8 7 6累计深度百分率（%）40 70 90 100 109 117 124 130平均深度百分率（%）160 140 120 100 87.2 78 70.9 65

        第三节路线价估价法应用举例

        一、一般宗地地价的计算

        例1如图所示，现有临街宗地A、B、C、D、E、

        F，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、

        100英尺、125英尺、150英尺，宽度分别为

        10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、30英尺、

        30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深

        度100英尺，试应用“四三二一”法则，计

        算各宗土地价格。

        二、路角地地价的计算

        例2如图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度

        分别为12米、20米、10米，临街宽度均为

        4.5米。临街深度未到里地线18米的，按下

        表进行指数修正。试计算A、B、C三宗地的

        地价。

        三、前后临街地地价的计算

        重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。

        例3如图，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价值估价法”估算土地的总价及单价。

        四、袋地地价的计算

        袋地：指里地线以内不直接临街的土地。

        袋地的每平方米单价依其深度按下图深度指数计算。

        第十一章基准地价测算与应用

        第一节基准地价测算概述

        一、基准地价的含义

        含义：基准地价是按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

        特点：特定区域的平均价格。

        表现形式：区片价和路段价。

        基准地价评估的两个环节：

        一是基准地价评估区域的确定；

        二是基准地价确定。

        基准地价评估区域的确定的两种方法：

        一是根据土地定级与估价相结合的原则，以土地级别作为控制，用多因素综合评定法划分土地级别，以土地级别作为基准地价的评估区域；

        二是应用房地产市场资料，评估标准宗地地价，根据标准宗地地价的差异性，划分地价均质地域为基准地价评估区域。

        二、基准地价测算的基本思路

        1、基本思路

        1）依据相关数据，采用多种方法测算样点地价；

        2）对样点地价经过年期、容积率、交易情况等修正得到标准宗地地价；

        3）根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。

        2、标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

        3、影响地价的区域因素：道路状况、公共交通情况、人口情况等；个别因素有：宗地地质条件、地形条件、形状等。

        三、基准地价评估原则

        1、以土地规划用途为主测算地价

        2、根据土地使用价值评价

        3、根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线

        四、基准地价评估的基本任务

        以城市整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。

        五、基准地价评估的基本要求

        1、土地条件均值区域划分以土地规划现状为准

        2、评估所有资料具有近期性

        3、样本数据要具有典型性和准确性

        4、评估数据要符合数理统计要求

        第二节资料收集

        根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有以下是几类：

        1、宏观经济资料

        2、土地交易资料

        3、交易资料

        4、企业利润和效益资料

        5、联营、联建、土地入股资料

        第三节基准地价测算程序

        基准地价测算程序一般为：

        1、资料收集与整理

        2、划分均质区域

        3、数据检验与测算模型的选择

        4、样点地价测算

        5、标准宗地地价测算

        6、划分地价区段

        7、确定基准地价

        第十二章基准地价修正系数法

        第一节基准地价修正系数法概述

        一、基准地价修正系数法的基本思路

        1、含义：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

        2、原理：替代原理

        一、基准地价修正系数法的基本思路

        3、计算公式：

        宗地地价基准地价*区域因素修正*个别因素修正*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数

        4、基准地价修正系数法的特点与适用范围

        二、基准地价修正系数法估价的程序

        第十二章基准地价系数修正法

        第一节基准地价评估

        一、基准地价概述

        （一）基准地价的概念及特点

        基准地价――是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。

        它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

        特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时效性、控制性。

        城镇用地基准地价――是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

        （二）基准地价评估的作用

        （三）基准地价评估的原理

        土地收益是基准地价评估的基础

        各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础

        各类用地的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律

        土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提

        （四）基准地价评估的原则

        土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则

        以现实的土地用途为主

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