2021年重庆自考00319行政组织理论复习资料（5）

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        第九章剩余法

        第一节剩余法的基本思路

        一、定义

        剩余法是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金

        及合理利润后,依据该剩余值测算待估房地产的价格。剩余法在房地产

        评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广

        泛。

        二、剩余法的基本思路

        剩余法的基本思路是依据投入产出原理。即将地价或房地产价格作为投

        入，这种投入能够满足预期产出、也就是取得合理的开发利润，那么，

        这个价格就能成立，否则，就不能成立。

        例如，有一地块，发展商通过实地勘查，经过项目可行件分析，认为在

        规划条件限制下，开发房地产预计销售时，最高售价为1000万元，而开

        发成本含税费最低为500万元，开发商期望利润为200万元。这样开发

        商所能承受的该宗土地的最高价格就为300万元。

        三、剩余法的前提条件

        根据剩余法的基本思路，该方法主要是从开发商的角度进行分析的，在

        分析测算时，必须遵循以下是前提条件。

        1．必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使

        用强度、建筑物的设计等。

        2．售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，

        包括税收政策。

        3．正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场的有关数据信息，正

        确预测售价和开发成本。

        4．假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

        5．开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。

        四、剩余法的适用范围

        剩余法主要适用于下列几种类型的房地产估价：

        1．待开发土地的估价。用开发完成后的不动产价值减去建造费、专业费等。

        2．将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。

        3．待拆迁改造的再开发房地产的估价。这时公式中的建筑费还包括拆迁费用。

        4．土地整理后可供直接利用的土地估价。为整理后的土地价格，建筑费为土地整理费用。

        5．具有装修改造潜力的旧不动产的估价。如坐落位置、建筑结构较好的旧厂房进行装修改造为商场时，则该旧厂房的价格可用剩余法来评估。此时该旧厂房的价格等于预期装修改造为商场后的价值减去装修改造费用等。

        6．现有旧房地产中地价的单独评估。即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。房地产价格可用市场比较法或收益还原法求取房地产价格，用成本法求取建筑物价格，用房地产价格扣除建筑物价格就得到土地价格。

        五、动态方式与静态方式

        运用剩余法估价时，对发生在各个不同时期的费用和收入需要统一到一

        个固定的时点，如果考虑资金的时间价值因素，则称为动态方式；如果

        不考虑资金的时间价值因素，则称为静态方式。

        第二节剩余法的计算公式

        基本公式是：

        V A-B+C+D+E

        式中：V表示购置土地的价格；A表示开发完成后的不动产价值；B表示

        整个开发项目的开发成本；C表示投资利息；D表示开发商合理利润；E

        表示正常税费。

        目前，现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

        地价＝预期楼价―建筑费―专业费用―销售费用―利息―利润―税费

        在上式中，

        利息地价+建筑费用+专业费用×利息率

        利润地价+建筑费用+专业费用×利润率

        第三节剩余法的估价程序

        剩余法估价按下列基本程序：调查不动产基本情况――确定待估不动产

        的最佳开发利用方式――预测不动产开发完成后的收益――测算更新或

        开发总投资――确定开发利润――估算待估不动产价格。

        一、调查待估对象的基本情况

        1．调查土地的限制条件。

        2．调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落

        以及周围土地条件和利用现状。

        3.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况

        和生活设施状况以及公用设施状况等。

        4.调查不动产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、

        覆盖率、建筑物高度限制等。

        5.调查此地块的权利状况。

        二、确定待估不动产最佳的开发利用方式

        最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的收益。

        三、预测房地产售价

        根据所开发不动产的类型，开发完成后的房地产总价可通过两个途径获得：

        1．对于出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价，并适当地修正预测为未来的价格。

        2．对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

        四、估算各项成本费用及税金

        一估算开发建筑成本费用

        二估算专业费用

        三确定开发建设周期，估算预付资本利息

        四估算税金

        五估算开发完成后的不动产租售费用

        五、确定开发商的合理利润

        开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。按

        预付总资本的一定比例计算利润，该比例称作投资回报率；按不动产总

        价售价的一定比例计算利润，该比例称作销售回报率。比例高低随地

        区和项日类型不同而有所不同。

        六、估算待估不动产价格

        地价＝不动产总价―建筑开发费―专业费―利息―销售费用―开发商合

        理利润

        第四节剩余法应用举例

        举例一：

        有一宗已七通一平的待开发建筑的土地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％。建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为15％，开发商要求的投资利润率为20％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

        注：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。

        一确定评估方法

        现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用计算公式为：

        地价＝楼价―建筑费―专业费―利息―销售费用―利润

        二计算楼价

        楼价＝2000×2.5×9000 45000000元

        三计算建筑费和专业费

        建筑费＝3000×2000×2.5＝15000000元

        专业费建筑费×10%1500000元

        四计算销售费用和税费

        销售费用＝45000000×2.5％1125000（元）

        销售税费＝4500000×6.5％2925000（元）

        五计算利润

        利润＝地价+建筑费+专业费×20％＝地价+16500000×20％

        六计算利息

        利息＝地价×[1+15％2―1]+15000000+1500000×[1+15％1―1]

        0.323×地价+2475000

        七求取地价

        地价45000000―16500000―1125000―29250000―0.2×地价―3300000

        ―0.323×地价―2475000

        地价＝12262000元

        八评估结果

        单位地价＝12262000／2000＝6131元／平方米

        楼面地价＝6131/2.5＝2452元/平方术

        举例二：

        有一待估宗地为七通一平的待建筑空地，规划允许总建筑面积为8000平方米，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40％，第二年投入总额的60％。当地银行的贷款年利率为12％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％，试评估该宗土地的地价。

        选择评估方法：

        该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：

        地价不动产总价―建筑费―专业费―利息―税费―利润

        一测算不动产总价值

        可以采用收益还原法测算不动产总价值。

        由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此的年限为48年。

        不动产年纯收益：300×8000×90％×1―25％1620000元

        不动产总价19746401元

        二测算建筑费及专业费

        建筑费及专业费1000×8000 8000000元

        三计算利息

        利息计算采用复利计算，计息期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。

        利息＝地价×[1+12％2―1]+8000000×40％×[1+12％1.5―1]+8000000×60％×[1+12％0.5―1]0.2544地价+872792元

        四确定开发商利润

        利润＝19746401×15％＝2961960元

        五确定税费

        由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。

        六测算地价

        地价19746401―8000000―0.2544地价+872792―2961960

        地价7911649÷1.2544＝6307118元

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