2021年重庆自考00319行政组织理论复习资料（2）

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        第八章成本法

        第一节成本法概述

        一、成本法定义

        求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价

        格，扣除折旧，以此估算估价对象在估价时点的

        客观合理价格。

        二、理论依据

        从买方的角度，替代原理；

        从卖方的角度，生产费用价值论。

        三、适用范围

        独立或狭小市场上无交易实例或很少交易实例；

        既无收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施；

        特殊类型的房地产；

        新近开发出来的土地。

        四、成本法估价步骤

        搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料；

        估算重置价格或重建价格；

        估算建筑物的折旧；

        求出待估房地产的积算价格。

        第二节土地价格评估的成本法

        估价对象：一般为新开发土地。

        土地价格的构成可分为两部分：

        （1）地租资本化；

        （2）土地投资和利息。

        一、运用成本法评估土地价格的公式

        1、基本公式

        2、新开发区分宗土地价格评估公式

        二、估价程序

        1、取得土地费用的计算

        土地使用权出让金或地价款；

        征地和房屋拆迁安置补偿费；

        农地：土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费、安置补助费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发基金等。

        城市土地：被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费等。

        有关取得土地的手续费和税金。如征地管理费等。

        广东省征用土地的补偿、安置费的计算标准

        （其中平均年产值按统计部门统计的乡（镇）统计年报和经物价部门认可的单价为准）

        （1）土地补偿费

        征用水田的，按其被征用前3年平均年产值的8～10倍补偿；征用其他耕地的，按其被征用前3年平均年产值的6～8倍补偿；征用鱼塘的，按其邻近水田被征用前3年平均年产值的8～12倍补偿；征用其他农用地的，按其被征用前3年平均年产值的5～7倍补偿；征用未利用地的，按邻近其他耕地补偿标准的50%补偿；征用农民集体所有非农业建设用地的，按邻近其他耕地的补偿标准补偿。

        （2）青苗补偿费

        属短期作物，按一造产值补偿；属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿。

        （3）附着物补偿费

        拆除单位或个人的房屋设施，按照国家的有关规定给予补偿。被征用土地上的水井、坟墓和其他附着物，由市、县人民政府按当地的实际情况确定补偿标准。

        （4）安置补助费

        征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍，但每公顷的安置补助费最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍；征用其他耕地的，其安置补助费总额，为该农用地被征用前3年平均年产值的3～5倍。征用宅基地和未计征农业税的土地，不付给安置补助费。

        （5）按上述标准支付土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

        2、土地开发费用的计算

        基础设施建设费；

        公共配套设施建设费；

        开发过程中的有关税费。

        3、投资利息的计算

        土地取得费用的利息

        土地开发费用的利息

        开发费用在整个开发期内均匀投入

        开发费用在开发期内分期投入

        例1某土地开发，总投资300万元，开发期2年，

        投资在2年内均匀投入，i＝10%，则投资利息为：

        例2某土地开发，总投资300万元，开发期2

        年，第一年投入60%，第一年投入40%，在各年内

        均匀投入，i＝10%，则投资利息为：

        4、投资利润的计算

        5、应纳税费的计算

        营业税

        城市建设维护税

        教育费附加

        其他应由卖方负担的税费

        6、土地增值收益的确定

        7、计算土地积算价格

        第三节新建房地产价格评估的成本法

        一、基本原理

        根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工

        程、建筑施工直至建成销售的全过程，逐项确定

        必要的成本、利息、利润、税费等并加总，从而

        得到待估对象的价格。

        二、运用成本法评估新建房地产价格的公式

        三、新建房地产价格评估的步骤

        1、搜集有关房地产开发的成本、税费、贷款、

        利润等费用的资料和政府有关规定。

        2、分别确定估价对象房地产价格的各构成部分。

        （1）取得土地费用

        （2）开发成本

        勘察设计和前期工程费

        基础设施建设费

        房屋建筑安装工程费

        公共配套设施建设费

        开发过程中的税费及其他间接费用

        （3）开发利润

        （4）投资利息

        以土地取得费用与开发成本之和为计息的基数。

        （5）管理费用

        （6）销售税费

        3、求取估价对象房地产的积算价格。

        4、若估价对象为新建房地产中的一部分或一套

        建筑单元，需修正。

        四、房屋租金的一般构成

        1、商品租金

        （1）折旧费（2）维修费

        （3）管理费（4）利息

        （5）税金

        （6）保险费

        （7）地租

        （8）利润：以（1）（2）（3）总和为基数计算。

        2、市场租金

        房屋在市场上公开出租所能形成的租金水平。

        3、成本租金

        （1）至（5）总和。

        4、准成本租金

        （1）至（3）总和。

        5、政策性租金

        第四节旧房地产价格评估的成本法

        一、基本原理

        以估价时点估价对象的重新建造成本为基

        础，考虑估价对象已经过若干年的使用和磨损，

        应扣除建筑物折旧，以反映估价对象房地产的现

        时价格。

        二、计算公式

        1、房地合一的旧房地产

        2、旧建筑物

        三、评估程序

        求取估价时点重新建造成本

        计算折旧

        求取估价对象积算价格

        四、重新建造成本

        在估价时点重新取得或重新开发、建造全新

        状态的估价对象所需的各项必要成本费用与应纳

        税金、正常开发利润之和。

        建筑物的重新建造成本分为两种类型：

        重置价格

        采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估

        价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同

        等功能效用的全新状态建筑物的正常价格。

        重建价格

        采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，

        按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相

        同的全新状态建筑物的正常价格。

        1、土地重新建造成本的求取

        2、建筑物重新建造成本的求取

        单位比较法：单位面积法与单位体积法

        分部分项法

        工料测量法

        指数调整法

        五、建筑物折旧

        1、建筑物折旧的概念

        建筑物在使用过程中由于物质因素、功能因

        素或经济因素可能造成建筑物价值的损失，在估

        价时必须扣除这种损失。

        物质上的折旧

        建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物

        价值的损失。

        功能上的折旧

        建筑物在功能上的落后所造成的建筑物价值

        的损失。

        经济上的折旧

        建筑物以外的不利因素所造成的建筑物价值的

        损失。

        2、建筑物的耐用年限

        自然耐用年限：建筑物在物理、化学因素作用

        下，仍能保持应有使用价值的正常年限。

        经济耐用年限：建筑物自建成之日起，预期产生的收益大于运营费用的持续期。

        3、房地产估价中的折旧与会计上折旧的区别

        折旧目的不同

        折旧基数不同

        折旧方法不同

        耐用年限不同

        4、折旧的求取方法

        （1）直线法

        例3某建筑物总建筑面积为200m2，重置价格为

        1000元/m2，已使用了8年，耐用年限40年，

        残值率为4%，试用直线法计算年折旧额、折

        旧总额和现值。

        （2）余额递减法

        例4某建筑物总建筑面积为200m2，重置价格为1000元/m2，已使用了5年，耐用年限40年，残值率为4%，试用余额递减法计算年折旧额、折旧总额和现值。

        （3）成新折扣法

        （4）实际观察法

        （5）混合法

        5、房屋新旧程度的判定

        根据房屋完损等级评定标准来判断。

        房屋的完损等级与成新度对照，基本相当于：

        完好房：八成以上新；

        基本完好房：六、七成新；

        一般损坏房：四、五成新；

        严重损坏房：三成新以下是；

        危房：三成新以下是。

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