2021年重庆自考00319行政组织理论复习资料（3）

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        第六章收益法

        第一节收益法概述

        一、收益法的概念

        1、别称：资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法等。

        2、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。

        3、公式：房地产价格净收益/资本化率

        4、价格：收益价格

        二、收益法的基本原理

        1、基本思想

        1）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。

        2、理论依据

        地租理论、预期原理；

        收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。

        二、收益法的基本原理

        1、基本思想

        2）普遍适用的收益法原理表述如下：

        将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗

        房地产的价格。

        3）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。

        三、收益法的适用范围

        1、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

        如写字楼、住宅公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的、农地等。

        2、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

        3、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。

        四、收益法估价的步骤

        1、搜集有关收入和费用的资料；

        2、估算潜在毛收入；

        3、估算有效毛收入；

        4、估算运营费用；

        5、估算净收益；

        6、选用适当的资本化率；

        7、选用适当的计算公式求出收益价格。

        其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度统计。

        第二节收益法的计算公式

        二、净收益不变

        2、公式的用途

        1）可以直接用于计算房地产的价格

        例1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，需运营费用10万元，资本化率为10%，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？

        例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的资本化率是8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

        二、净收益不变

        2、公式的用途

        2）可以用于比较不同房地产的价格

        年限修正系数：房地产使用年限为n时，其价格相当于无限年使用时的价格的比例。

        a.可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年限下的年限修正系数。

        b.用于同一宗房地产在不同年限和资本化率下价格的修正和换算。

        c.用于比较两宗房地产价格的高低。

        三、净收益在若干年后保持不变的公式

        例1：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。

        例2：通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。

        四、净收益按等差级数变化的公式

        净收益按等差级数逐年递增或递减；

        r每年不变且大于0；

        例题：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会比上一年增加1万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？

        五、净收益按等比级数变化的公式

        净收益按等比级数逐年递增或递减；

        r每年不变且大于0；

        S为净收益逐年递增或递减的比率

        例：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？

        六、已知未来若干年后房地产价格的公式

        例：某房地产目前的价格为2500/平方米，正常经营情况下年净收益为250/平方米，资本化率10%。现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在4年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为6000元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。

        第三节净收益

        一、收入

        1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。

        2、潜在毛收入与有效毛收入的区别；

        3、实际收入、客观收入的区别；

        注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。

        4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件：

        1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；

        2）收入必须能持续获得；

        3）收入应具有预测性。

        例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。

        二、客观运营费用

        1、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。

        2、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理费、税费和保险费。

        3、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。

        三、净收益

        1、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。

        例：某写字楼建筑面积5000平方米，月租金水平为120元每平米，空置率为10%，租金损失平均为毛租金的3%,合理运营费用为有效最近收入的30%，该写字楼的净收益为？

        2、实际净收益和客观净收益：

        除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。

        四、净收益的求取

        1、基本公式

        净收益有效毛收入-合理运营费用

        2、具体计算公式：

        1）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益

        净收益租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金

        2）商业经营型房地产

        净收益商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

        3）生产型房地产

        净收益产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润

        3、确定净收益的注意事项

        1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度计算；

        2、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依据；

        3、房地产的收益包括有形收益和无形收益；

        4、确定收益年数；

        5、判断净收益流量类型；

        6、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。

        第四节资本化率

        1、实质

        资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。

        2、资本化率的特征

        1）资本化率的高低取决于相应的投资风险。

        2）区域性

        3）个别性

        4）多样性

        3、资本化率的确定

        1）市场提取法

        从市场上选取若干个估价对象类似房地产的资本化率，计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象的资本化率。

        2）安全利率加风险调整值法

        以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。

        3）投资收益率排序插入法

        将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相比较，确定估价对象房地产的资本化率。

        4）复合投资收益率法

        将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。

        4、种类

        1综合资本化率

        评估房地合一房地产的价格所应采用的资本化率；

        2土地资本化率

        评估土地的价格时所采用的资本化率；

        3建筑物资本化率

        评估建筑物价格时所采用的资本化率。

        a.已知土地和建筑物的价格，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为

        b.已知在房地产总价格中土地、建筑物的价格比例，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为：

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