重庆自考经济法学专业：00169房地产法理论知识复习资料（2）

三、房地产法的概念、体系和基本原则

（一）房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

（二）房地产法调整对象的内容是什么

答：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下是 几项：

(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。

(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。

(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

（三）房地产法的体系：

房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体.

中国目前采用后一种立法模式。

广义的房地产法基本内容包括：

第一、关于房地产权属的规定；

第二、关于房地产开发利用的规定；

第三、关于房地产交易的规定；

第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；

第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定

我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：

1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定

2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类

3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定

其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。

（四）试论房地产法的基本原则（论述）

答:(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，——经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

(4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

(5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管的太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

四、房地产法律关系：

1、房地产法律关系的概念

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。

房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果

2、房地产法律关系的构成要素是什么?

答：(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下是 几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。但是对土地而言，国家依法转让的不是土地所有权而是土地使用权。土地使用者依法转让、抵押的不是土地所有权而是土地使用权。

(3)内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。

五、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系

1、房地产法与规划法的分工与联系

答：《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。

《城市房地产开发经营管理条例》更加具体的规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”

可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可被列为广义房地产法的重要组成部分。

根据《城市规护法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度

第一，选址意见书

第二，建设用地规划许可证

第三，建设工程规划许可证

2、房地产法与建筑法的分工与联系

答：根据《建筑法》，建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产管理法》规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

根据《建筑法》，国务院建设行政主管部门对全国的建筑活动实施统一监督管理。

3、房地产法与住宅法的分工与联系

答：房地产法调整法房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。它涉及的范围有：规划、土地、房产、建筑、住宅等。

我国已经制定了《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》还缺少《住宅法》

4、房地产管理体制

（一）我国房地产管理体制的沿革

1、建国后对房地产管理体制的探索

土地管理机构是跟据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门

2、改革开放以来的新发展：

1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式，作为国务院的直属机构，负责全国土地的统一管理工作。

1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。

（二）我国现行的房地产管理体制

1、国家房地产管理体制的基本架构：

a、国务院；国家所有土地的所有权由国务院代表行使，国务院指定全国城镇住房的基本制度、统一政策。

b、地方人民政府；征用土地批准权，只能由省一级人民政府行使；县级以上是人民政府可以设房地产管理、土地管理部门。

c、土地行政主管部门（国土资源部）有原地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组成。

d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。主要职能：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。

2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较

答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。

房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。

六、房地产管理体制

（一）我国房地产管理体制的沿革

1、建国后对房地产管理体制的探索：略

2、改革开放以来的新发展：略

（二）我国现行的房地产管理体制

1、国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部门；d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。

2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较

答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。

房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。