2007年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产投资中会面临各式各样的风险，其中__________属于系统风险。( )

A.比较风险 B.利率风险

C.持有期风险 D.时间风险

2.__________是指在正常市场和运营状况下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间。( )

A.自然寿命 B.使用寿命

C.经济寿命 D.规划使用年限

3.房地产直接投资不包括( )

A.房地产置业投资 B.房地产开发投资

C.投资于房地产企业债券 D.土地开发投资

4.(F/A，i，n)是__________公式的复利系数标准表示。( )

A.一次支付现值 B.等额序列支付现值

C.等差序列现值 D.等额序列支付终值

5.对于房地产开发投资来说，投资回收通常__________投资回报。( )

A.接近于 B.略大于

C.远大于 D.远小于

6.某物业第一年的毛租金收入120万元，扣除成本费用后净经营收入为100万元，其购入时的价格为1000万元，则该物业的综合资本化率为( )

A.10% B.12%

C.22% D.83%

7.__________价包括土地使用权出让金和城市建设配套费。( )

A.熟地 B.生地

C.毛地 D.补地

8.与其他出让方式相比，__________是一种适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地出让方式。( )

A.招标 B.划拨

C.拍卖 D.补地价

9.某居住区总建筑用地面积为4万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住容积率为( )

A.0.5 B.2.0

C.2.1 D.2.5

10.某写字楼物业年毛租金收入50万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，其当前市场价值为150万元，则该物业的毛租金收入乘数为( )

A.2% B.20%

C.33% D.60%

11.房地产市场交易的对象实际上是( )

A.附着在具体房地产上的权益(或权利)

B.土地或物业本身

C.全部的所有权

D.全部的使用权

12.一般来说，居住物业的需求收入弹性系数在__________之间，且需求数量的变化在时间上滞后于收入的变化。( )

A.-0.1～0.2 B.0.2～0.5

C.0.75～1.25 D.大于2.0

13.如果某种商品的供应价格弹性系数小于1，则称该商品的供应为( )

A.单位弹性 B.缺乏弹性

C.富有弹性 D.无弹性

14.在房地产市场中工业用房常被视为__________的典范，这一性质增加了工业用房投资的风险并要求投资者寻找有实力的工业企业租户。( )

A.低流动性 B.高投入性

C.特殊性 D.低适用性

15.财务内部收益率一般可以通过__________求得。( )

A.解多次方程方法 B.查表方法

C.直接计算 D.内插法

16.__________是指借款人或第三人以其动产或权力移交给银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。( )

A.保证 B.信用

C.抵押 D.质押

17.对于企业信用等级在__________企业，贷款利率可按国家法定利率执行，但必须由第三方为其贷款提供贷款担保或由房地产提供作抵押。( )

A.A级 B.BBB级

C.AA级 D.AAA级

18.反映企业长期偿债能力的指标资产负债率等于( )

A.(负债总额/资产总额)×100% B.(资产总额/负债总额)×100%

C.(净资产总额/负债总额)×100% D.(负债总额/净资产总额)×100%

19.不同房地产项目，其地块位置选择存在明显的差异，一般住宅区应位于( )

A.接近铁路、公路等交通设施 B.靠近交通流量大的城市主干道

C.公交便利、环境幽雅宜人的地区 D.远郊风景区

20.土地增值税实行( )

A.三级超率累计税率 B.四级超率累计税率

C.三级差别比例税率 D.四级差别比例税率

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.拆迁补偿的形式可以分为__________的形式。( )

A.重新安置 B.作价补偿

C.产权调换 D.土地征地费

E.产权调换和作价补偿相结合

22.目前，银行利率的升高对房地产投资的影响包括( )

A.所投资物业价值上升 B.加大投资者债务负担

C.房地产投资收益现金流的折现率上升 D.房地产市场需求减少

E.房地产市场供应量增加

23.广义的投资是指人们以一定的资源投入某项计划，以获得所期望报酬的经济行为，投入资源可以是__________等其他资源。( )

A.资金 B.土地

C.人才 D.技术

E.管理经验

24.开发商通过市场机制途径获取土地使用权的方式具体有__________等。( )

A.协议出让 B.招标出让

C.划拨出让 D.拍卖出让

E.补地价

25.引起房地产需求增减的原因主要有( )

A.未来预期收益变化 B.收入水平变化或消费品味变化

C.政府税收政策的影响 D.土地供给的变化

E.原用于其他方面资金的介入

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

26.简述写字楼租约合同的基本内容以及常用的租金折扣方式。

27.简述与房地产投资开发经营有关的税收种类,何为“两税一费”?

28.反映房地产企业资金实力的主要指标有哪些?

29.简述影响房地产周期循环的主要原因。

30.从投资者和消费者角度如何理解资金的时间价值?

四、计算题(本大题8分)

31.某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块商业用地40年的使用权建小型商场。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商预计该地区小型商场的年净租金收入为450元/平方米，可出租面积系数为0.9，最长使用年限38年，估算商场的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用约计80万元，其他费用为60万元，管理费约计30万元，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，财务费用105万元，当前房地产投资的收益率为10%，项目开发周期为1年，试计算项目可出租建筑面积、项目总开发价值，并通过计算开发商成本利润率和年成本收益率对该项目进行初步评估。

[注:(P/A，10%，38)=9.731]

五、论述题(本大题12分)

32.试述财务评价的含义、主要工作内容和主要评价指标。