2006年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的(　　　)

A.各种权利 B.各种利益 C.全部或部分收益 D.各种权益

2.目前，银行利率的升高对房地产投资的影响不包括(　　　)

A.所投资物业价值上升 B.加大投资者债务负担

C.房地产投资收益现金流的折现率上升 D.房地产市场需求减少

3.在投资分析中，人们把某一项投资活动作为一个独立系统，把各个时点上实际发生的现金流动叫做(　　　)

A.净现金流量 B.现金流入量 C.现金流量 D.净现金流量现值

4.某物业第一年的毛租金收入50万元，扣除成本费用后净经营收入为30万元，其购入时的价格为150万元，则该物业的综合资本化率为(　　　)

A.2% B.20% C.60% D.33%

5.某写字楼物业的月净租金收入水平为20美元/平方米，月经营成本为10美元/平方米，其当前的市场价格为2000美元/平方米，则该物业的毛租金收入乘数为(　　　)

A.18% B.12% C.6% D.1.5%

6.开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，其开发程序大都经历_____大步骤。(　　　)

A.4 B.6 C.8 D.10

7.在房地产开发项目的租售阶段，对写字楼、酒店和商业用房多采取_____租售处理方式。(　　　)

A.出售 B.出售、出租并举，以出售为主

C.出租 D.出售、出租并举，以出租为主

8.一般认为，房地产市场所包括的地域范围越大，人们对其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小，这是基于_____得出的认识。(　　　)

A.房地产市场是房地产权益交易的市场 B.房地产市场是垄断竞争的市场

C.房地产市场是地区性市场 D.房地产市场易于出现市场的不均衡

9.对未来的预期会影响房地产供求，如居民预期由于政府对土地控制而影响商品住宅供给或开发商预计未来房价大涨时，(　　　)

A.前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应增加

B.前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应减少

C.前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应减少

D.前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应增加

10.可行性研究的阶段中，_____投资估算的精度可达±20%。(　　　)

A.投资机会研究 B.初步可行性研究

C.详细可行性研究 D.项目评估和决策

11._____是在上一个阶段研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。(　　　)

A.投资机会研究 B.初步可行性研究

C.详细可行性研究 D.项目评估和决策

12.财务内部收益率是项目计算期内(　　　)

A.各年净现金流量现值累计等于零时的折现率

B.各年净现金流量累计等于零时的折现率

C.各年平均收益率

D.投资者认同的基准收益率

13._____分析主要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变动时，对项目经济评价指标的影响。(　　　)

A.盈亏平衡 B.不确定性 C.敏感性分析 D.概率分析

14.财务评价通过编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等，据以判别项目的(　　　)

A.建设的必要性和现实性 B.技术上的可行性

C.财务上可行性 D.经济上的合理性

15.房地产投资者通常只需投入占项目总投资_____左右的自有资金，而项目其他投资则多来自金融机构的贷款。(　　　)

A.30% B.20% C.40% D.10%

16.我国个人购房贷款期限最长可达_____年。(　　　)

A.10 B.20 C.30 D.40

17.反映企业长期偿债能力的指标资产负债率等于(　　　)

A.(资产总额/负债总额)×100% B.(负债总额/资产总额)×100%

C.(净资产总额/负债总额)×100% D.(负债总额/净资产总额)×100%

18.在国际上银行一般要求企业的流动比率1维持在_____以上，认为短期偿债能力较好。(　　　)

A.100% B.200% C.250% D.300%

19.某投资者以现时楼价15%的预付款订购一开发商开发建设过程中的楼宇,若一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12%,则预付款的收益率高达(　　　)

A.30% B.48% C.64% D.80%

20.凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，营业税以其销售收入额为征税对象，税率为(　　　)

A.3% B.5% C.15% D.7%

21.土地增值税实行_____超率累计税率。(　　　)

A.二级 B.三级 C.四级 D.五级

22.包括土地费用在内的各种税费中，对住宅总开发成本、销售价格影响较大的费用项目依次是(　　　)

A.土地费用、税收、其他各种合理和不合理费用

B.税收、土地费用、其他各种合理和不合理费用

C.土地费用、其他各种合理和不合理费用、税收

D.税收、其他各种合理和不合理费用、土地费用

23.在房地产市场中工业用房常被视为_____的典范，这一性质增加了工业用房投资的风险并要求投资者寻找有实力的工业企业租户。(　　　)

A.低流动性 B.高投入性 C.特殊性 D.低适用性

24.下列房地产投资类型中_____属于特殊房地产投资。(　　　)

A.购物中心 B.仓储商店 C.老年公寓 D.仓库

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

25.土地从投资的角度来说，_____是投资者关注的重点。(　 　　)

A.城市国有土地 B.乡村集体农业用地

C.乡村集体建设用地 D.城市市政建设用地

E.规划中可以转化为城市国有土地的乡村集体土地

26.可行性研究可作为_____的依据。(　 　　)

A.项目决策 B.筹集建设资金

C.开发商与有关各部门签订协议、合同 D.施工建设

E.编制下阶段规划设计

27.可行性研究过程中的不确定性分析主要包括(　 　　)

A.盈亏平衡分析 B.无风险分析

C.敏感性分析 D.解析分析

E.概率分析

28._____都一般位于距离市中心较远的地区。(　　 　)

A.小型购物中心 B.大型批发市场

C.大型购物中心 D.大型仓储商店

E.中型购物中心

29.房地产市场按其用途可分解为_____等副市场。(　 　　)

A.居住物业市场 B.商业物业市场

C.工业物业市场 D.特殊物业市场

E.土地市场

30.名义利率与实际利率之间存在如下关系(　　 　)

A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

B.名义利率越大，计息周期越短，则两者的差异越大

C.当计息周期和利率周期一致时，两者相等

D.当计息周期短于利率周期时，实际利率小于名义利率

E.当计息周期趋于0时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1

31.房地产开发项目总投资包括(　 　　)

A.前期工程费 B.固定资产投资

C.开发产品成本 D.经营资金

E.利息支出

32.房地产开发大都经历_____阶段。(　　 　)

A.投资机会选择与决策分析 B.物业管理

C.前期工作 D.建设阶段

E.租售阶段

33.房地产开发项目的资金来源主要包括_____等资金。(　　 　)

A.股本金 B.银行贷款

C.预售预租和承包商带资承包 D.合作开发

E.社会集资

34.房地产开发经营中的有关行政费用具体包括_____等大类。(　 　　)

A.管理费和手续费 B.项目性收费

C.土地使用费 D.房产税

E.证书工本费

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

35.房地产投资的利弊主要体现在哪些方面?

36.房地产开发项目投资机会选择与决策分析的基本内容有哪些?

37.为合理税费，政府调整住宅开发建设中的税费可采取哪些措施?

38.简述影响房地产市场供给曲线和需求曲线的主要因素。

39.反映房地产企业经营管理能力主要有哪些指标?

四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)

40.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为45万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在15年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?总的贷款利息为多少?如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

41.某房地产开发商以6000万元的价格获得了一宗占地为4000平方米的商业用地50年的使用权，建筑规划容积率为5，建筑覆盖率为50%，楼高17层，1-3层建筑面积相同，4-17层均为标准层，建造成本4100元/平方米，专业人员费用500万元，管理费用400万元，财务费用3500万元，市场推广及销售费用600万元，其他费用400万元，销售税金为销售收入的6.5%。预计建成后平均售价为15000元/平方米，开发周期约3年，请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率。

五、论述题(本大题12分)

42.试述可行性研究的内容和工作步骤。