2020年重庆自考00168房地产经济学复习资料（10）

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        重庆自考00168房地产经济学备考资料

        第十三章房地产纠纷的法律解决

        一、房地产纠纷的法律解决概述

        （一）房地产纠纷的概念和种类：

        1、房地产纠纷的概念：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

        2、房地产纠纷产生的原因：（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或违反合同；（4）违法行为。

        3、房地产纠纷的种类：（1）民事性质的房地产纠纷；（2）行政性质的房地产纠纷。

        （二）解决房地产纠纷的法律方式和法律依据：

        1、法律方式：房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。

        2、法律依据：（1）法律文件；（2）司法解释。

        （三）必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题。

        二、几类具体的房地产纠纷的法律解决：

        （一）土地所有权和使用权纠纷的处理：

        方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿葳、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。

        根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。

        （二）土地有偿使用关系中的纠纷处理：

        1、土地使用权出让纠纷处理：（1）出让方主体不合格：国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是市、县人民政府土地主管部门，其他部门、组织和个人作为出让方与他人签订的出让合同，应当认定为无效；（2）客体不合法的：出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权。对于出让集体土地使用权或者未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效；（3）程序不合规定的：出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效。但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可以认定合同有效。

        2、土地使用权转让纠纷处理：对发生在《城市房地产管理法》施行之前的转让纠纷案件，须作具体分析，区别处理：（1）转让方主体不合格的：国有土地使用权转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。但转让方如已按出让合同约定的期限和条件开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可以认定合同有效；（2）客体不合法的：转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定转让合同无效。但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可以认定转让合同有效；（3）转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的；（4）转让建设项目不合规定的；（5）转让合同约定的年限不合规定的；（6）擅自改变土地用途的；（7）拖延办理手续的；（8）重复签订转让合同的：①土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记的受让方取得。转让方给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任；②土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效。如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可以认定该合同有效。转让方给其他合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

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